Subasta de casas en Estados Unidos: ¿cómo comprar una?

En Estados Unidos son muy comunes las subasta de casas, algunas para venta directa del propietario y otras mediante el banco. En algunos casos las ofertas se toman por un tiempo muy limitado y es importante saber como actuar.

Subastas de casas

Una subasta de casa es una venta pública de una propiedad, ya sea por parte de un propietario, un constructor de viviendas, el gobierno o un banco. Los propietarios pueden optar por subastar su propiedad a través de una subasta para venderla lo más rápido posible.

Los constructores de viviendas pueden optar por subastar un grupo de viviendas para venderlas todas a la vez, especialmente si han permanecido en el mercado durante un tiempo sin mucho interés por parte de los compradores.

Si alguien no paga sus impuestos y le debe mucho dinero al gobierno, o si ha violado algún otro tipo de ley federal, el gobierno puede confiscar su propiedad y luego subastarla. El tipo de subasta más común es el de propiedades de propiedad del banco, donde el banco subasta una casa en lugar de venderla como ejecución hipotecaria.

Hay tres tipos comunes de subastas de bienes raíces:

• Oferta mínima: Existe un precio mínimo que el subastador aceptará y generalmente se publica en los materiales de listado de la subasta.
• Subasta absoluta: La propiedad se venderá al postor que ofrezca más, y no hay mínimo.
• Subasta de reserva: El vendedor tiene derecho a revisar las ofertas y aceptar o rechazar la oferta más alta dentro de un período de tiempo determinado.

¿Cómo comprar una casa en una subasta?

Si estás comprando una casa, comprar tu nueva casa en una subasta es un enfoque diferente al método estándar de visitar casas, hacer ofertas y negociar con los vendedores.

Para comprar una casa en una subasta, debes revisar los listados de subastas para conocer las casas que están programadas para la subasta, así como las fechas y ubicaciones.

La oficina o el sitio web del registrador de tu condado suele ser el lugar para encontrar esta información, o también puedes consultar recursos como las Subastas de Bienes Raíces del Tesoro de los Estados Unidos.

En la mayoría de las subastas, el postor ganador debe proporcionar un cheque de caja por el monto mínimo que requiere el titular de la subasta. Debes pagar las tarifas de la subasta y las tarifas de licitación, así como hacer un depósito (llamado depósito de garantía) antes de abandonar el sitio de la subasta.

Eso significa que necesitarás suficientes activos líquidos para cubrir estos costos para comprar una casa en una subasta. Algunas subastas permiten financiamiento, aunque la mayoría no.

Si estás interesado en una propiedad que se venderá en una subasta, averigua si la subasta permite el financiamiento y precalifica con anticipación.

En algunos casos, se llevan a cabo jornadas de puertas abiertas, lo que te permite recorrer la propiedad antes de la fecha de la subasta para determinar cuánto estás dispuesto a gastar, qué renovaciones serán necesarias, calcular tu balance final y estimar tu inversión total.

Qué llevar a una subasta de la casa:

• Cheque de caja: para pagar tarifas de subasta, tarifas de licitación y un depósito de garantía
• Documentación del préstamo: si se te permite el financiamiento en la subasta, trae tu comprobante de financiamiento

¿Debes comprar una casa en una subasta?

La subasta de casa puede parecer una excelente manera de comprar una casa a un precio bajísimo, pero los inversionistas novatos deben tener cuidado.

La mayoría de las casas vendidas en una subasta pertenecían anteriormente a prestatarios que tenían serios problemas financieros. Por esta razón, muchas casas subastadas están desactualizadas y posiblemente necesiten reparaciones importantes y, a veces, no es posible inspeccionar la casa antes de hacer una oferta.

Además, pueden tener gravámenes fiscales en tu contra, segundas hipotecas o gravámenes de contratistas, lo que puede complicar la venta. Si bien es posible obtener una gran oferta en una casa en una subasta, también es posible pagar de más.

A veces, los subastadores establecen un precio mínimo bajo para que la gente entre a la puerta y sueña con ser dueño de la casa.

Una vez que comienza la subasta, las ofertas pueden aumentar rápidamente y las emociones de las personas pueden interponerse en el camino, lo que da como resultado una oferta ganadora que es más de lo que vale la casa.

Si participas en una subasta, asegúrate de conocer el monto máximo que ofrecerás y aléjese cuando las ofertas superen ese monto.

Sugerencia: Antes de comprar una casa en una subasta, ve las casas en venta en tu rango de precios para tener una idea de a cuánto se venden las casas y determina un rango de precios aproximado para la subasta.

Casas subastadas por el gobierno

Los participantes de la venta de una subasta de casa deben registrarse para ofertar durante el tiempo de registro especificado para la venta. Debes llevar una identificación con foto válida emitida por el gobierno y el depósito del cheque de caja para registrarte y recibir tu número de postor.

Debes ubicar el formulario, el mismo se puede imprimir y completar antes de la subasta. No es necesario que envíes por correo o por fax el formulario completo, solo llévalo a la subasta para registrarte.

Los formularios también estarán disponibles en la subasta. Debes leer y comprender los Términos de venta antes de ofertar. El personal de ventas en el sitio de la subasta puede responder cualquier pregunta que puedas tener.

La propiedad se vende a través de subastas de voz abiertas y progresivas. La colocación de una oferta ganadora en una subasta del Departamento del Tesoro establece un contrato legalmente vinculante entre el postor ganador y el Gobierno.

El anuncio del subastador sobre el monto de la oferta alta y el número del postor establece el contrato que está sujeto a la aceptación final por parte del Gobierno. Toda la propiedad se vende «tal cual». No necesitas un corredor para participar.

La puja progresa rápidamente durante la subasta. Debes estar atento y prestar mucha atención. El no hacerlo o el malentendido del postor no será motivo suficiente para cancelar una venta. Si necesitas ayuda o aclaración, pregunta a un asistente de ofertas.

¿Qué tipo de propiedad se subasta?

Por lo general, se encuentra disponible una amplia variedad de bienes inmuebles, que incluyen casas, condominios, edificios comerciales, negocios operativos y terrenos baldíos.

¿Debo inspeccionar la Propiedad Inmueble?

Se recomienda que asistas a jornadas de puertas abiertas/inspecciones. Estas jornadas de puertas abiertas/inspecciones son la única oportunidad que tienes para obtener respuestas a tus preguntas, ya que la propiedad se vende «tal cual» y todas las ventas son definitivas.

Es posible que la propiedad no esté disponible para inspección el día de la venta. Aprovecha las jornadas de puertas abiertas/inspecciones, ya que se proporcionan para tu beneficio.

Se invita, insta y advierte al postor a que inspeccione la propiedad antes de presentar una oferta. La falta de inspección de la propiedad no constituirá causa de cancelación de la venta.

La propiedad estará disponible para inspección en los tiempos especificados. No se permite absolutamente ningún acceso a la propiedad sin autorización previa. Los posibles postores pueden hacer que los inspectores de propiedades examinen la propiedad durante las jornadas de puertas abiertas programadas regularmente.

¿Tengo que estar presente para participar? ¿Cómo envío una oferta por escrito para una subasta en el sitio?

Si no puedes asistir a una subasta en vivo, puedes presentar una oferta por escrito enviando un formulario de oferta por escrito, tu oferta por escrito claramente marcada y el depósito del cheque de caja a nombre de CWS Marketing Group, Inc por el monto especificado en los Términos de venta a: CWS Marketing Group, 7998 Donegan Drive, Manassas, VA 20109, Attn: Real Property Sales.

Las ofertas deben recibirse a más tardar a las 5:00 p.m. un día antes de la fecha de venta, a menos que se indique lo contrario en los Términos de Venta. Las ofertas rechazadas se enviarán por correo certificado dentro de los 5 días hábiles. Si la oferta es por escrito no se divulgarán antes de la subasta.

También puedes enviar un representante para ofertar en tu nombre mediante la firma de un poder notarial temporal notariado, que debe incluir el número de seguro social de la parte compradora y el lenguaje apropiado para tener autoridad para ofertar/comprar bienes inmuebles.

¿Cómo envío un cheque de caja para el depósito?

Un servicio de transporte de tu elección puede enviarte un cheque de caja por el depósito requerido para la propiedad. Asegúrate de dejar suficiente tiempo para la entrega antes de la fecha límite de presentación del depósito.

No solicites la firma requerida, ya que esto puede retrasar la entrega y el procesamiento de tu depósito para su aprobación. CWSAMS no es responsable por entregas tardías o pérdidas. No se aceptarán cheques personales o comerciales, giros postales, efectivo, tarjetas de crédito, tarjetas bancarias o cartas de crédito.

¿Qué sucede con mi cheque de depósito si no soy el postor ganador?

• SOLO PARA SUBASTAS EN VIVO (IN SITIO): Si tú no eres el postor ganador, no se cobra tu depósito. Debes consultar con tu banco sobre los procedimientos para volver a depositar cheques. En la mayoría de los casos, «anulan» el cheque de caja o lo sellan con «no utilizado para el fin previsto» y vuelven a depositar el dinero en tu cuenta.
• SOLO PARA SUBASTAS EN LÍNEA: Si tú no eres el postor ganador o el postor de respaldo, tu depósito de cheque de caja se enviará por correo certificado dentro de los 5 días hábiles. En el caso que una subasta permita un depósito por cable, tu cable fallido se enviará a la cuenta bancaria de origen dentro de los 5 días hábiles.

¿Cuántos cheques de depósito necesito si deseo ofertar por más de una propiedad en el mismo lugar?

• SOLO PARA SUBASTAS EN VIVO (IN SITIO): Depende de cuántas propiedades estés planeando comprar. Si deseas ofertar por todos pero comprar solo uno, solo necesitas un cheque de depósito (generalmente, las propiedades se venderán en el orden en que se enumeran en el sitio web y el folleto). Si planeas comprar más de una propiedad , necesitarás un cheque de depósito para cada uno. Tienes la opción de tener múltiples cheques o un solo cheque por el total de la suma de los depósitos necesarios. Sin embargo, si no los ganas todos, deberás dejar ese cheque como pago inicial del precio final de la propiedad o propiedades.
• SOLO PARA SUBASTAS EN LÍNEA: Si planeas ofertar en varias propiedades, necesitarás un depósito de cheque de caja para cada subasta. Los cheques de depósito para las ventas en línea no se pueden transferir de una subasta a otra ni de un día a otro. Tampoco se pueden retener cheques de depósito para futuras subastas. Todos los cheques de los postores no ganadores serán devueltos después de la subasta.

Subastas de bancos

A menudo verás ventas de casas del banco en línea, estas son propiedades embargadas de dicho banco o cooperativa financiera. En Bank of America, por ejemplo, se publican alrededor de 800 listados residenciales, incluidos 156 en California.

¿Qué necesito para participar de una subasta?

Deberás llevar una identificación (como tu licencia de conducir) también deberás realizar el depósito de subasta y llenar el formulario requerido para participar en el remate de casas. Obtendrás un número de postor cuando te registres. Por lo general, está impreso en una hoja de papel o en una paleta.

Cuando veas un artículo que deseas comprar, tendrás que mostrar tu número de postor para que el subastador sepa que deseas ofertar. Las subastas se mueven muy rápido (algunos artículos se venden en 30 segundos), por lo que tendrás que actuar con rapidez.

Si realizas una oferta y alguien más (o varias personas) quiere el artículo, es probable que haga una oferta inmediatamente después que tú lo hagas. Puedes optar por seguir pujando a medida que sube el precio del artículo o puedes dejar de pujar y dejar que otra persona gane el artículo.

Si bien algunas subastas tienen opciones de pago muy específicas, como solo tarjetas de crédito, la mayoría acepta efectivo, cheques y tarjetas. Por lo general, llevarás tus artículos contigo, pero algunas casas de subastas enviarán o retendrán tus compras por una tarifa.

¿Dónde puedo ver las casas a subastar?

Las subastas se llevan a cabo «en el sitio» en la ubicación de la propiedad o solo en línea y los compradores interesados deberán seguir las instrucciones específicas de esa subasta para registrarse y ofertar.