Renta controlada: ¿qué es el control de la renta en USA?

Acceder a un apartamento con renta controlada en Estados Unidos puede significar un ahorro en tus finanzas. Por ello, muchas personas en el país buscan este tipo de viviendas. Pero, exactamente, ¿De qué se trata el control de la renta en USA? Te contamos todo al respecto, a continuación.

Concretamente, hablaremos sobre qué es la renta controlada, cómo funciona, cómo puedes aplicar para un apartamento con este tipo de renta y cuál es exactamente el valor de estas viviendas. Verás como un mundo de posibilidades podría abrirse ante tus ojos ahora mismo.

¿Qué es renta controlada?

La renta controlada es una ley en Estados Unidos, que establece límites en cuanto a los precios de los alquileres en el país. Por lo tanto, las personas que accedan a este tipo de viviendas podrán disfrutar de un lugar óptimo para vivir, por un cómodo y estable precio.
Concretamente, las leyes del control de renta en USA especifican:

• Qué tipos de propiedades pueden calificar como apartamentos en renta en control.
• Con qué frecuencia pueden ajustarse los límites del alquiler establecidos.
• Cómo pueden ajustarse los límites del alquiler por parte de los arrendatarios. De hecho, la mayoría de las leyes de control del alquiler vinculan los aumentos a un porcentaje anual de inflación en un índice de precios al consumidor local.
• Las condiciones que pueden indicar cuando una propiedad se descontrola.
• Las restricciones al desalojo del arrendatario con control del alquiler.

En Estados Unidos, estas leyes fueron adoptadas durante la Segunda Guerra Mundial, cuando el país estaba experimentando una gran escasez de viviendas. Para solucionarlo, el expresidente, Richard Nixon, aprobó las leyes de salario y precio que influyeron sobre las leyes de control del alquiler modernas que se siguen aplicando hasta hoy en día.

Por ello, la mayoría de las leyes de control del alquiler suelen aplicarse, específicamente, en propiedades más antiguas, construidas antes de 1980.

Sin embargo, no existen leyes federales sobre este control de renta, debido a que la Corte Suprema del país dictaminó que la normativa del alquiler debería ser un asunto estatal. En pocas palabras, cada estado cuenta con sus propias reglas de alquiler controlado.

Por lo tanto, lamentablemente, solo algunas ciudades y estados han establecido y cumplido las leyes de control de alquiler.
Entre estos lugares, podemos destacar:

California

Las ciudades de California tienen la capacidad de crear sus propias leyes de control del alquiler. No obstante, solo existe una normativa estatal que regula el precio de aquellas propiedades de las que se emitió un certificado de ocupación antes de febrero de 1995.

Algunas viviendas y condominios unifamiliares que comenzaron a ser habitadas después de enero de 1996 también entran en esta ley.

oncretamente, entre las ciudades de California que aún cuentan con normas sobre el control de renta, podemos destacar:

1. Berkeley.
2. Los Ángeles.
3. Oakland.
4. San Francisco.
5. San José.

Por lo tanto, si deseas acceder a alguno de los apartamentos en renta controlada, puedes buscar en alguno de estos lugares. Eso sí, tendrás que tener en cuenta que, como te mencionamos anteriormente, lo más probable es que sean propiedades antiguas.

New York

La Oficina de Administración del Alquiler de New York es la entidad encargada de regular el control del alquiler en cada una de las residencias del estado que califican.

De hecho, las leyes de New York están entre las más antiguas del país, e incluso datan de la Segunda Guerra Mundial. Así que, generalmente, los edificios construidos antes de 1947 y los arrendatarios, así como los sucesores legítimos que siguen residiendo en sus hogares desde antes de julio de 1971, tienen renta en control.

Los vecindarios con este tipo de edificaciones y control de alquiler se encuentran en los siguientes lugares de la gran manzana:

• Nueva York.
• Albany.
• Erie.
• Nassau.
• Rensselaer.
• Schenectady.
• Westchester.

Washington D. C.

La Ley de Vivienda de Alquiler de 1985 y la División de Alquileres de Washington D. C. son las entidades responsables del control del alquiler de todas las propiedades del distrito. De hecho, las únicas propiedades que están exentas del control del alquiler son aquellas que:

• Se construyeron después de 1975.
• Estaban desocupadas cuando la ley entró en vigor en 1985.
• Son propiedad de una persona que tiene cuatro o menos unidades de arrendamiento.
• Están subsidiadas por el distrito o el gobierno federal.
• Clasifican como viviendas como parte de un plan de mejoras.

Además, en este estado, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario debe brindar asistencia de rehabilitación a esas propiedades, si es que desean quedar exentas del control del alquiler.

New Jersey

New Jersey también cuenta con algunas leyes estatales que aplican el control de renta.

Sin embargo, la Ley de Nuevas Construcciones Múltiples, específica que los edificios de múltiples viviendas recién construidos en municipalidades que tienen ordenanzas de control del alquiler, ahora pueden estar exentos del mismo durante 30 años, como máximo.

Esto ha ocasionado que muchas viviendas con alquiler controlado hayan quedado desprotegidas o descontroladas. Por lo que sus inquilinos tuvieron que adaptarse a grandes incrementos de la renta.

No obstante, New Jersey aún cuenta con más de 100 municipalidades que aplican sus propias ordenanzas de control del alquiler. Entre las que podemos destacar:

• Atlantic City.
• Municipio de Gloucester.
• Hoboken.
• Jersey City.
• Newark.
• Springfield.

Maryland

Por último, pero no menos importante, en Maryland aún queda una sola ciudad que aplica la regularización de la renta, pero solo en forma de estabilización del alquiler, que es una ordenanza similar al control del alquiler, excepto que no estipula restricciones especiales de desalojo ni condiciones para cuando una propiedad pierde su estatus.

Generalmente, la estabilización del alquiler es aplicada a todas las propiedades en Takoma Park, excepto aquellas en las que el propietario ocupa una unidad como vivienda principal.

Incluso, todos los años, al finalizar la primavera, la ciudad publica la asignación anual de estabilización del alquiler. Estableciendo un máximo de alquiler que se puede cobrar sobre la base del aumento anual del índice de precios al consumidor de la región de Washington.

¿Cómo funciona la renta controlada?

Una propiedad con contrato de control de renta suele incorporar ciertas medidas que restringen los motivos por los que se puede incrementar el precio del alquiler, así como las causas para desalojar al inquilino.

Además, como te comentamos anteriormente, esta ley funciona de manera estatal. Y solo unos cuantos estados del país continúan aplicándola. Siendo Washington aquel en el que se encuentran la mayor cantidad de viviendas con este tipo de renta.

Siendo especialmente útil en los grandes núcleos de protección, y en lugares como Los Ángeles o Nueva York, en los que el precio de la vivienda es desorbitado y suele afectar negativamente a los más necesitados.

De hecho, en Los Ángeles, California, el 80% de la población cuenta con un alquiler controlado a través de lo que llaman la RSO (ordenanza de renta estabilizada).

En este sentido, tanto los propietarios como los inquilinos pueden disfrutar de los siguientes beneficios:

• El propietario puede contar con una mayor seguridad en el pago de la vivienda, mayor estabilidad en los plazos y, sobre todo, un posible acuerdo a largo plazo.
• El inquilino puede contar con una casa para vivir, de manera segura, por un precio accesible y estable.
• El propietario evitará preocupaciones a largo plazo en cuanto a incumplimiento de las normas del alquiler.
• El inquilino podrá reunir el suficiente dinero como para optar por una vivienda propia. Gracias al ahorro que le proporcionará el control de renta.

Estas leyes también controlan el porcentaje de precio anual de la renta y ejercen regulaciones sobre apartamentos, condominios, casas móviles e incluso lotes con dos o más unidades, siempre y cuando no habite alguna de ellas.

Las restricciones y porcentajes también varían de vez en cuando. Por ejemplo, los propietarios de unidades bajo la RSO en Los Ángeles pueden incrementar el precio anualmente hasta un 3%.
Por su parte, en Santa Mónica, Beverly Hills, y West Hollywood, el incremento depende de un cierto porcentaje del incremento del índice de precios al consumidor.

¿Cómo aplicar para apartamentos de renta controlada?

Para aplicar para apartamentos de renta controlada, puedes consultar La Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) en tu localidad, o la página web oficial del gobierno de tu estado.

Puesto que, como te comentamos anteriormente, cada estado cuenta con sus propias legislaciones.

Por ejemplo, en Manhattan, New York, el control de alquileres cubre alrededor de 16.400 apartamentos ocupados generalmente por una población de más edad y de bajos ingresos que ha estado en ocupación desde el 1 de julio de 1971. Y para aplicar, solo debes seguir los siguientes consejos:

• Reúne la información básica que el dueño de edificio necesite saber de ti.
• Haz copias de tu informe de crédito y recibos de pago o declaraciones de impuestos.
• Pide a tu arrendatario que escriba una carta de recomendación para ti y acompáñala con otras referencias de empleadores, legisladores de tu distrito y, si es posible, organizaciones comunitarias.
• Informa a tus amigos que estás buscando un apartamento bajo control de renta, y solicítales referencias personales.
• Limita tu búsqueda a los edificios que se construyeron antes de 1947.
• También puedes ampliar la búsqueda a anuncios clasificados en línea o caminar por el barrio en el que deseas vivir, en busca de una señal de «Alquiler» y preguntar si cuentan con alquileres de control de renta.
• Llena una solicitud de alquiler en el lugar, si estás interesado en un apartamento en particular, y entrega al propietario una copia de tus referencias.
• Paga el depósito de seguridad requerido. Cuando el dueño te seleccione como el inquilino, negocia el contrato, fírmalo y múdate inmediatamente.

¿Cuál es el valor de un apartamento de renta controlada?

El valor de un apartamento con control de renta siempre va a ser más bajo que los de la zona, principalmente porque suelen ser edificaciones muy antiguas y porque, lógicamente, sus precios están siendo controlados por el gobierno.

Así que, por ejemplo, si en un vecindario puedes encontrar apartamentos y casas en alquiler, con un costo mensual de 900$, las viviendas con alquiler controlado podrían rondar alrededor de los 600$. Esto te permitirá ahorrar suficiente dinero para mejorar tu situación financiera.

Sin embargo, es importante recordar que cada estado cuenta con sus propias leyes en cuanto a esto. Por lo que algunos aumentos anuales pueden ser mayores que otros.

Por ejemplo, la Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos de 2019 cambió significativamente la situación del alquiler controlado en New York. De hecho, ahora este tipo de alquileres opera bajo el sistema de Renta Base Máxima (MBR), y establece un alquiler base máximo para cada apartamento que se ajusta cada dos años para reflejar los cambios en los costos operativos.

De cualquier manera, queda claro que el alquiler controlado se traduce en una verdadera oportunidad para acceder a una vivienda en el país, por un precio accesible. Solo debes buscarlos cuidadosamente y determinar en cuál estado te beneficiaría más vivir.

Además, por supuesto, debes estar atento a los requisitos que establece cada estado y asegurarte de cumplir cada uno de ellos. ¡Éxitos!