Refinanciamiento hipotecario: aprende a hacerlo sin errores

Si por alguna circunstancia tus cálculos no están dando y necesitas pagar tu casa, es importante que sepas qué es un refinanciamiento hipotecario.

¿Qué es refinanciar?

La refinanciación de préstamos se refiere al proceso de obtener un nuevo préstamo para pagar uno o más préstamos pendientes.

Para los deudores que luchan por pagar sus préstamos, la refinanciación también se puede utilizar para obtener un préstamo a más largo plazo con pagos mensuales más bajos.

En estos casos, el monto total pagado aumentará, ya que habrá que pagar intereses por un período de tiempo más largo. En este artículo vamos a contarte qué es refinanciar, cómo son los costos del refinanciamiento, funciones de refinanciar y cálculo de refinanciamiento.

¿Por qué refinanciar?

Es posible que desees hacerlo si tu préstamo actual es demasiado costoso o demasiado riesgoso. Tal vez tus circunstancias financieras hayan cambiado desde que pediste prestado el dinero por primera vez, y es posible que ahora tengas a tu disposición términos de préstamo más beneficiosos.

No reducirás ni eliminarás el saldo original de tu préstamo. De hecho, podrías endeudarte más al refinanciar.

Esto puede ocurrir si realizas un refinanciamiento con retiro de efectivo en el que tomás efectivo por la diferencia entre el préstamo refinanciado y lo que debes en el préstamo original, o cuando transfiere los costos de cierre a tu nuevo préstamo en lugar de pagarlos por adelantado.

Es posible que aún se requiera tu propiedad como garantía para el préstamo, por lo que aún podrías perder tu casa en una ejecución hipotecaria si haces un refinanciamiento hipotecario pero no realizas los pagos.

Del mismo modo, tu automóvil podría ser embargado si no cumple con el nuevo préstamo. Tu garantía siempre está en riesgo a menos que refinancies un préstamo en un préstamo personal no garantizado, que no utiliza la propiedad como garantía.

Comienza por buscar prestamistas y encuentra uno que te ofrezca mejores términos de préstamo que los contenidos en tu préstamo existente que te gustaría mejorar de alguna manera. Solicita el refinanciamiento hipotecario cuando te hayas decidido por el mejor prestamista para tus circunstancias.

El nuevo préstamo pagará tu deuda existente por completo y de una vez cuando se apruebe tu préstamo de refinanciamiento hipotecario y completes el proceso de cierre.

Tú continuarás haciendo los pagos del nuevo préstamo hasta que lo pagues o refinancies este préstamo también.

Refinanciar crédito hipotecario

Como propietario de una vivienda, puedes tomar decisiones sobre si deseas mantener el préstamo hipotecario que tienes o reemplazarlo por uno diferente. Es posible que desees hacer esto para obtener una tasa de interés más baja o para sacar parte del capital acumulado en tu propiedad.

Hay muchas razones por las que refinanciar tu préstamo puede ser atractivo para ti. Antes de decidir si optar por un refinanciamiento hipotecario, debes considerar todas tus opciones y costos para asegurarte que estás tomando la decisión correcta para tus objetivos financieros.

Un refinanciamiento de hipoteca es cuando usas el dinero de un nuevo préstamo hipotecario para pagar el existente.

Puedes buscar un refinanciamiento para ahorrar dinero en tu pago mensual al refinanciar a un plazo diferente o a una tasa de interés más baja.

También podrías usar un refinanciamiento para acceder a la equidad en tu hogar para hacer mejoras a la propiedad, para consolidar deudas con intereses más altos o para ayudar a pagar gastos más grandes, como la universidad o una boda.

Razones más comunes para refinanciar tu hipoteca:

• Obtener un pago mensual más bajo. Las tasas de interés más bajas reducen tu pago mensual, así como el monto total que pagarás durante la vigencia de tu préstamo. Si bien puedes obtener un pago más bajo simplemente extendiendo el plazo de tu préstamo, muchos prestatarios también buscan reducir tu pago refinanciando a una nueva tasa de interés que es más baja que la actual.
• Pagar tu hipoteca más rápido. Es posible que estés en una mejor situación financiera que cuando obtuviste tu hipoteca por primera vez y quieras cambiar de un préstamo de 30 años a un préstamo de 15 años. Tu pago mensual puede ser más alto, pero pagarás menos intereses durante la vigencia de tu préstamo.
• Cambio de una hipoteca de tasa ajustable. A diferencia de las hipotecas de tasa fija, los préstamos de tasa ajustable pueden cambiar con el tiempo. Tal vez pienses que las tasas no pueden bajar mucho más. O no quieres la incertidumbre de cambiar las tasas y te gustaría asegurar una tasa fija durante la vigencia de tu préstamo. Una hipoteca de tasa fija ofrece un pago mensual más predecible que podría ayudar con tu presupuesto.
• Acceso a la equidad. Si necesitas dinero para un proyecto de mejoras para el hogar, o si deseas consolidar una deuda con un interés más alto o ayudar a pagar un gasto mayor, como una boda o la universidad, retirar el capital de tu casa es una forma de obtener los fondos. Esto se denomina refinanciamiento con retiro de efectivo. Cuando haces esto, obtienes una hipoteca por más de lo que debes actualmente en tu propiedad y tu prestamista te da la diferencia. Sacar acciones tiene sus riesgos, especialmente si los valores de las propiedades caen en el futuro, así que asegúrate de considerar estos riesgos antes de obtener un refinanciamiento con retiro de efectivo.

¿Cuándo es bueno refinanciar la deuda de un crédito hipotecario?

Refinanciar una hipoteca significa liquidar un préstamo existente y reemplazarlo por uno nuevo. Hay muchas razones por las que los propietarios de viviendas refinancian:

• Para acortar el plazo de tu hipoteca
• Para convertir una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija, o viceversa
• Para aprovechar el capital de la vivienda para recaudar fondos para hacer frente a una emergencia financiera, financiar una compra grande o consolidar una deuda

Dado que la refinanciación puede costar entre el 3 % y el 6 % del capital de un préstamo y, al igual que con una hipoteca original, requiere una tasación, búsqueda de título y tarifas de solicitud, es importante que el propietario determine si la refinanciación es una decisión financiera sabia.

Sin embargo, muchos prestamistas dicen que un ahorro del 1% es un incentivo suficiente para refinanciar. Usar una calculadora de hipotecas es un buen recurso para presupuestar algunos de los costos.

Refinanciación para aprovechar el patrimonio o consolidar la deuda

Si bien las razones mencionadas anteriormente para refinanciar son financieramente sólidas, la refinanciación de hipotecas puede ser una pendiente resbaladiza hacia una deuda interminable.

Los propietarios de viviendas a menudo acceden al valor líquido de sus viviendas para cubrir gastos importantes, como los costos de remodelación de la vivienda o la educación universitaria de un hijo.

Estos propietarios pueden justificar la refinanciación por el hecho que la remodelación agrega valor a la vivienda o porque la tasa de interés del préstamo hipotecario es menor.

También ten en cuenta que desde que entró en vigor la Ley de reducción de impuestos y empleos, el tamaño del préstamo del que puede deducir intereses se ha reducido de $1 millón a $750 000.

Muchos propietarios de viviendas refinancian para consolidar su deuda. A primera vista, reemplazar la deuda de alto interés con una hipoteca de bajo interés es una buena idea. Toma este paso solo si estás convencido que puedes resistir la tentación de gastar una vez que el refinanciamiento te libere de la deuda.

Requisitos para renegociar crédito hipotecario

• Las hipotecas más comunes para compradores de vivienda por primera vez son USDA, FHA, VA y préstamos convencionales.
• Algunos préstamos te permiten hacer un pago inicial de tan solo 0%-3.5%.
• Los requisitos de puntuación de crédito varían. El mínimo absoluto que se puede aceptar es 500, aunque la mayoría de los programas e instituciones requerirán 620 o más.
• La relación deuda-ingreso (DTI) también varía, pero es un criterio importante para calificar para tu préstamo. Los préstamos respaldados por el gobierno serán menos indulgentes y permitirán un DTI más bajo.
• Los préstamos convencionales pueden requerir la compra de un seguro hipotecario privado (PMI) si se realiza un pago inicial inferior al 20%. Sin embargo, puedes evitar el PMI a través de préstamos respaldados por el gobierno.
• Se requiere identificación, declaraciones de impuestos, talones de pago, declaraciones de activos, así como cualquier documentación sobre la deuda pendiente, el contrato de venta y la prueba del seguro de propietario de vivienda para garantizar tu préstamo.

Hay varios préstamos diferentes que los propietarios de viviendas pueden elegir obtener cuando buscan comprar una casa. Los más populares son:

• Préstamos USDA
• Préstamos FHA
• Préstamos Convencionales
• Préstamos VA

Cada tipo de préstamo tiene sus propios requisitos y lo que las personas pueden hacer con ellos. Para tener una mejor idea de lo que pueden hacer los neoyorquinos, veamos cada categoría.

¿Puedes obtener un préstamo del USDA para una propiedad en la ciudad de Nueva York?

Los préstamos del USDA son conocidos por sus tasas de interés increíblemente bajas y sus condiciones de pago razonables. Sin embargo, no son una opción para el típico habitante de la ciudad que espera obtener un préstamo hipotecario a través del USDA, no tiene suerte.

Los préstamos del USDA están diseñados para vigorizar las áreas rurales y fomentar la propiedad de vivienda rural. Dado que la ciudad de Nueva York es un área urbana, no hay posibilidad de obtener una hipoteca del USDA para una propiedad dentro de los límites de la ciudad.

Requisitos mínimos de préstamo de la FHA

Los préstamos de la FHA son más comúnmente utilizados por los compradores de vivienda por primera vez y ofrecen tasas bajas para las personas que desean obtener una casa en la gran ciudad. Es el tipo de préstamo más popular que existe para los compradores primerizos.

Para obtener un préstamo de la FHA en la ciudad de Nueva York, necesitarás:

• 3.5 por ciento de pago inicial para tu casa. Se puede pagar en efectivo o con regalo. Si tienes un puntaje de crédito bajo, el requisito de pago inicial aumenta hasta un 10 por ciento.
• Seguro hipotecario. Deberás pagar el seguro hipotecario como parte de tu pago mensual, más la prima del seguro hipotecario por adelantado.
• 500 puntos de crédito. Este es el mínimo absoluto que puedes tener. Si deseas un pago inicial reducido, necesitas una puntuación de 580.
• Registros de empleo. Debes tener un empleo razonable durante los últimos dos años si deseas comprar una casa con un préstamo de la FHA.
• Relación DTI del 43% en total. El monto total de tu deuda no puede exceder el 43% de tus ingresos totales.
• Ocupación. Tienes que ocupar tu casa al menos un año después de la compra.

Requisitos mínimos del préstamo VA

¿Sin pago inicial y una tasa de interés muy baja? Sí, es posible que puedas obtenerlo como parte de tu préstamo hipotecario si eres un veterano o una persona que actualmente presta servicio en las Fuerzas Armadas. Dicho esto, estos préstamos no siempre son fáciles de obtener.

Necesitarás:

• 0 por ciento de pago inicial para tu casa.
• Sin seguro hipotecario. Los préstamos VA vienen con una garantía de aprobación, por lo que no se requiere seguro.
• Tarifas de financiación. Para ayudar a aliviar la presión sobre los contribuyentes, los préstamos VA requieren tarifas de financiación en muchas situaciones. Esto puede variar según la cantidad de casas que haya comprado.
• Certificado de elegibilidad. Para calificar, necesitarás un Certificado de elegibilidad que demuestra que eres un veterano o miembro del servicio que no ha sido dado de baja con deshonra. Puedes conseguir uno en línea.
• Sin puntaje de crédito mínimo. Sin embargo, la mayoría de los prestamistas aprobados por VA requerirán un 620 o más.
• Relación DTI del 41% en total. El monto total de tu deuda no puede exceder el 41% de tus ingresos totales.
• Ocupación. Tienes que ocupar tu casa al menos un año después de la compra.

Bajar la tasa de interés

Las tasas de interés hipotecarias han registrado mínimos históricos durante la mayor parte de 2020 y están alentando un aumento en la refinanciación de hipotecas.

Aún así, no todos pueden o incluso desean pasar por el proceso de reemplazar su préstamo hipotecario actual. Como prestatario, es posible que te preguntes: «¿Puedo reducir la tasa de interés de mi hipoteca sin refinanciar?»

La tasa de interés de tu hipoteca juega un papel importante en la determinación qué tan asequible es tu préstamo, y la forma más fácil de cambiar una tasa más alta por una más baja es a través de un refinanciamiento de hipoteca.

Tu prestamista puede ajustar tu préstamo al:

• Extender el plazo de tu préstamo
• Reducir tu saldo principal
• Reducir la tasa de tu hipoteca

Sin embargo, no todos los prestatarios pueden obtener una modificación de préstamo. Por lo general, debe estar atrasado en su hipoteca o anticipar que perderá sus pagos mensuales de hipoteca.

Hay riesgos significativos con esta opción; solo debe perseguirse en situaciones extremas. Atrasarse solo 30 días en los pagos de tu hipoteca puede reducir tu puntaje de crédito hasta en 110 puntos.