¿Qué es down payment y para qué sirve?

Reunir suficiente efectivo para hacer el pago inicial es uno de los mayores obstáculos para comprar una casa, y si has estado ahorrando para el pago inicial durante varios años, finalmente escribir ese cheque puede ser desalentador. Pero, ¿qué es down payment, para qué es y cómo pagarlo?

¿Qué es el down payment?

Es el pago el cual se realiza en efectivo al empezar a realizar una compra. Por lo general, lo requiere el vendedor de bienes o servicios que son costosos y/o personalizados para las necesidades del comprador.

Si la venta fracasa, el vendedor puede quedarse con el depósito y reconocerlo como ingreso. El monto de un pago inicial generalmente se aproxima al costo del material del producto que se vende, de modo que el vendedor no perderá si la venta no se lleva a cabo.

En el caso de un acuerdo de préstamo, el pago inicial reduce el gasto total de intereses para el prestatario y brinda cierta seguridad al prestamista. Ya que es menos probable que alguien que haya realizado un pago inicial no cumpla con el préstamo asociado.

Ejemplo de qué es down payment

El comprador de un automóvil le paga a un distribuidor el 20% down payment de un carro  y acepta un acuerdo de financiamiento del distribuidor por el resto del monto. Como otro ejemplo, un fabricante de muebles personalizados requiere un pago inicial del 50% de cualquier mueble que produzca con especificaciones personalizadas.

¿Qué es down payment de una casa?

El down payment de una casa es simplemente la parte del precio de compra de una casa que pagas por adelantado y no proviene de un prestamista hipotecario a través de un préstamo.

Supón que deseas comprar una casa con un precio de $100.000. Si pusieras $3.000 para el precio de compra, o un 3 por ciento de pago inicial, obtendrías una hipoteca por los $97.000 restantes. Si hicieras un pago inicial de $20.000, tu hipoteca ahora sería de $80.000 y tu pago inicial sería igual al 20 por ciento del precio de compra.

Los prestamistas hipotecarios a menudo se refieren al porcentaje del precio de compra que financian como una relación préstamo-valor o LTV. Usando los ejemplos anteriores:

• Cuando pones $3.000 de pago inicial (3 por ciento) en una casa de $100.000, tu relación LTV es del 97 por ciento.
• Cuando pones $20.000 de pago inicial (20 por ciento) en una casa de $100.000, tu relación LTV es del 80 por ciento.

LTV es importante porque es cómo los prestamistas describen el préstamo máximo que harán.

¿Para qué es el down payment?

Sobre qué es down payment, es la suma de efectivo que comprometes por adelantado para tu préstamo. Se requiere un pago inicial en casi todas las hipotecas, y aunque las mejores prácticas estándar recomiendan reducir el 20% del precio de venta de tu casa, algunos prestamistas hipotecarios permiten pagos mucho más bajos.

Tu pago inicial afectará tu relación préstamo-valor, lo que a su vez podría afectar tu tasa de interés, si necesitas un seguro hipotecario privado (PMI) e incluso si calificas para un préstamo. Un pago inicial más grande también significa un capital de préstamo más pequeño, lo que le ayudará a ahorrar intereses a largo plazo. Debido a esto, es mejor considerar cuidadosamente cuánto poner. Los expertos recomiendan un pago inicial del 20% si puede pagarlo.

¿Por qué es necesario un pago inicial?

Tu pago inicial representa tu participación inicial en una nueva casa o carro. La mayoría de los prestamistas hipotecarios requieren que comiences con un pago inicial. Comenzar con equidad en tu casa hace que cuando vayas a vender, tengas algo que mostrar. Te estás dando una ventaja.

Tu pago inicial también representa una prueba de tu compromiso, brindando cierta seguridad a los ojos del prestamista. Un pago inicial sólido puede significar que es menos probable que no cumplas con los pagos y que tienes los medios financieros y la disciplina para ahorrar una gran cantidad.

Requisitos de pago inicial: Convencional, FHA, VA y USDA

Los requisitos de pago inicial varían según el tipo de préstamo hipotecario para el que calificas, pero muy pocos prestamistas están dispuestos a no aceptar ningún pago inicial. Los préstamos generalmente se dividen en dos categorías de alto nivel: gubernamentales y convencionales. Dentro de cada una de esas categorías, hay varios programas de préstamos.

Por lo general, para una hipoteca convencional a través de un prestamista privado, debes estar preparado para pagar el 20% del precio de compra de tu casa, pero factores como tu puntaje crediticio y el tipo de propiedad pueden influir en el pago inicial que espera tu prestamista.

Si calificas para préstamos respaldados por el gobierno, tu pago inicial requerido puede estar más cerca del 3% o incluso tan bajo como cero. Los compradores de vivienda por primera vez también pueden tener más flexibilidad en lo que respecta a los pagos iniciales, según la calificación para los programas de asistencia.

Según el Perfil de compradores y vendedores de viviendas de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la mediana del pago inicial fue del 12% para todos los compradores en 2019. Para los compradores primerizos, la mediana fue del 6% y los compradores repetidos pagaron una mediana del 16%.

Préstamos convencionales

Si eliges un préstamo convencional de un prestamista privado, por lo general debes esperar pagar un 20% de enganche. Sin embargo, incluso los préstamos convencionales a veces permiten menos en el pago inicial.

Pero si tu pago inicial es inferior al 20%, tu prestamista puede exigirte que pagues un PMI o un seguro hipotecario privado.

PMI puede ayudarte a comprar una casa más rápidamente si ahorrar para el pago inicial es un gran obstáculo para ti, pero también se sumará a tu pago mensual. Por lo general, una vez que hayas alcanzado el umbral del 20% en los pagos del capital de tu préstamo, puedes dejar de pagar el PMI.

Préstamos del gobierno

En algunos casos, puedes calificar para préstamos respaldados por el gobierno, incluidos los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA), Asuntos de Veteranos (VA) o del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA).

Los préstamos de la FHA solo se permiten para residencias principales, los préstamos del USDA solo se permiten para propiedades en áreas rurales y los préstamos del VA solo se permiten para veteranos de las fuerzas armadas de EE. UU., y sus cónyuges.

Los préstamos VA y USDA no requieren que hagas ningún pago inicial, mientras que los préstamos FHA ofrecen un mínimo de pago inicial del 3.5%. A cambio de estos pagos iniciales más pequeños, los préstamos de la FHA y el USDA cobran un seguro hipotecario, mientras que los préstamos de VA renuncian al seguro pero vienen con una tarifa de financiación.

Los beneficios de un gran pago inicial de vivienda

Un pago inicial mayor significa que el préstamo real requerido del prestamista será menor y, por lo tanto, los pagos mensuales también serán menores. Además, un pago inicial más sustancial por adelantado puede ayudarte a calificar para una tasa hipotecaria más baja, porque presentarás menos riesgo para el prestamista.

También puedes pagar menos tarifas (tanto iniciales como continuas) y, si alcanzas el umbral del 20%, renunciar al costo mensual del seguro hipotecario privado. Según datos del Urban Institute, ese costo del PMI puede oscilar entre el 0,55% y el 2,25% del monto total de tu préstamo por año.

Un pago inicial mayor no solo minimiza el riesgo del prestamista, sino también el tuyo.

Al poner un monto inicial más bajo y tomar un préstamo para el que quizás no estés en condiciones financieras. Te estás poniendo en una posición más riesgosa si pierdes tu trabajo, no puedes cumplir con los pagos de tu hipoteca y el valor de tu casa disminuye, lo cual es una realidad para mucha gente.

¿Es obligatorio el down payment?

Los prestamistas por lo general requieren un pago inicial para la mayoría de las hipotecas. Sin embargo, hay algunos tipos de préstamos respaldados por el gobierno federal que pueden no requerir pagos iniciales.

Incluso cuando no estás obligado a depositar el 20%, sigue siendo la cantidad más recomendada por los expertos porque los beneficios son grandiosos. Una tasa de interés más baja, pagos mensuales más bajos y más capital inicial en tu casa pueden ayudarte a comenzar en el camino correcto al comenzar tu viaje como propietario de una vivienda.

¿Puedo pagar un down payment más alto?

Ten en cuenta que existe una compensación entre tu pago inicial y tu calificación crediticia. Los pagos iniciales más grandes pueden compensar (hasta cierto punto) un puntaje crediticio más bajo; Los puntajes de crédito más altos pueden compensar (hasta cierto punto) un pago inicial más bajo. Es un acto de equilibrio.

Para muchos compradores primerizos, el pago inicial es el mayor obstáculo para ser propietario de una vivienda. Es por eso que a menudo recurren a préstamos con pagos iniciales mínimos más pequeños. Sin embargo, muchos de estos préstamos requieren que los prestatarios compren algún tipo de seguro hipotecario. Por lo general, los prestamistas exigen un seguro hipotecario si paga menos del 20 por ciento.

Sin embargo, el seguro hipotecario no es necesariamente algo malo si lo llevas a una casa y lo inicia en el camino hacia la creación de capital. Considera esto: si tuvieras que ahorrar $250 al mes, te tomaría más de 12 años acumular los $40.000 necesarios para un pago inicial del 20 por ciento en una casa de $200.000.

¿Cuál es el pago inicial mínimo de una casa?

El pago inicial mínimo de una casa depende del programa hipotecario, el tipo de propiedad que compres y el precio de la casa. Puede variar de cero a 20 por ciento y, a veces, más dependiendo de la propiedad que estés comprando.

Requisitos convencionales de pago inicial

La mayoría de los préstamos convencionales permiten un pago inicial más pequeño gracias al respaldo de Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas patrocinadas por el gobierno que compran préstamos de los prestamistas hipotecarios.

Sin embargo, para compensar el riesgo de este pago inicial bajo, el prestatario debe pagar un seguro hipotecario privado, o PMI, cuando pone menos del 20 por ciento de pago inicial.

Con el PMI, puedes pedir prestado hasta el 97 por ciento del precio de compra de la vivienda; en otras palabras, puedes hacer un pago inicial de solo el 3 por ciento. Algunos tipos de propiedad, como dúplex, condominios o casas prefabricadas, requieren al menos un 5 por ciento de pago inicial.

Pagos iniciales de préstamos asegurados por el gobierno

1. Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial del 3.5 por ciento para los prestatarios con puntajes de crédito de 580 o más. En este caso los prestatarios con puntajes de crédito más bajos (500 a 579) deben hacer un pago inicial de al menos el 10 por ciento.
2. Los prestatarios de préstamos VA elegibles pueden obtener hipotecas sin pago inicial (100 por ciento LTV).
3. Los prestatarios elegibles de préstamos del USDA también pueden pedir prestado el 100 por ciento.
4. Los préstamos respaldados por el gobierno también requieren que los prestatarios paguen algún tipo de seguro hipotecario. Con los préstamos de la FHA, se llama MIP, o primas de seguro hipotecario, que se pagan por adelantado y luego anualmente. Para los préstamos VA, se denomina tarifa de financiamiento y para los préstamos USDA, hay una tarifa de garantía inicial y luego tarifas anuales.

Este seguro cubre las posibles pérdidas sufridas por los prestamistas hipotecarios cuando los prestatarios no pagan. Debido a que el seguro protege a los prestamistas de las pérdidas, están dispuestos a permitir un pago inicial bajo (o nulo).