Préstamos FHA vs Convencional: ¿Cuál es más conveniente?

En este artículo encontrarás cuáles son los aspectos más importantes en la comparación de prestamos fha vs convencional para tomar la decisión más acertada.

Estados Unidos cuenta con una importante oferta de créditos y préstamos hipotecarios, que permiten desarrollar el consumo y acceder a una vivienda propia sin grandes requisitos. A raíz de la crisis del ´30 donde muchos ciudadanos se encontraron con dificultades para pagar sus prestamos hipotecarios y perdieron sus hogares, surge la Administración Federal de Vivienda que es FHA por sus siglas en inglés.

Adquirir una vivienda propia es el sueño de cualquier trabajador. Poder instalarse en un lugar propio y dejar de pagar una renta mensual que no construye un capital personal o familiar. Además, muchos ciudadanos y residentes desean una casa para los fines de semana o para vacacionar; esto se transforma en uno de los principales items para comparar entre fha vs convencional.

Además, se debe considerar el dinero que se dispone para la primera cuota y los costos de cada una de las opciones. No es igual el porcentaje de gastos que se deriva de un prestamo fha que el interés convencional. Tampoco son admisibles todas las personas para ambos créditos y se deben contemplar los seguros que pueden jugar un rol fundamental.

Por todo esto, en el artículo profundizaremos sobre cada detalle a tener en cuenta, los requisitos y condiciones de los prestamos fha vs convencional. Esta comparación ayudará a tomar la mejor decisión y a tener en claro cuál es la oportunidad que cada uno tiene de acceder a una nueva vivienda, ya sea la principal o una propiedad que busquemos sumar a nuestros activos.

Diferencia entre préstamo convencional vs FHA

Existen varias diferencias entre los prestamos fha vs convencional. La más importante radica en que los primeros están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (que es FHA). De esta forma es más fácil acceder a estos créditos ya que tienen menores requisitos para calificar. Además la cuota inicial puede ser de un 3,5% del valor de cierre y las tasas son variables.

La FHA protege a los prestamistas garantizando el pago con los fondos acumulados por los cannones cobrados en cada operación. El puntaje crediticio puede ser más bajo y la relación deuda-ingresos debe tener un promedio aceptable, de alrededor del 43%. Se debe contar con un ingreso estable que deberá ser demostrado.

Los prestamos convencionales son la única opción para quienes deseen adquirir una segunda vivienda más allá de la principal. Además requiere un puntaje crediticio más alto pero también admite una deuda superior en relación a los ingresos. Permite acceder a montos más altos para la compra de la vivienda, que en los fha se encuentran limitados, y el seguro puede ser menor.

En ambos casos, el acceso a los préstamos se realiza a través de entidades financieras públicas o privadas, como bancos, prestamistas, cooperativas de crédito y otras. Según la opción de preferencia hay una gran variedad de requisitos y condiciones que conviene conocer en profundidad antes de tomar la decisión final.

¿Qué es un préstamo convencional?

Un préstamo convencional es un crédito hipotecario que permite acceder a una propiedad sin el respaldo de alguna agencia gubernamental. Ademas de la Administración Federal de Vivienda (que es FHA), existen otra opciones disponible como aval.

Por ejemplo, existen los prestamos VA que cuentan con el respaldo del Departamento de Asuntos de Veteranos y están dirigidos a miembros del servicio, retirados y sus cónyuges. Pero quienes deseen acceder a un préstamo convencional seguramente gocen de las mejores tasas de interés y los plazos de pago más extensos.

El interés convencional se calcula de acuerdo a la cantidad de años que se extienda el crédito y al riesgo crediticio del titular. Este préstamo ofrece la flexibilidad de abonar una cuota inicial muy baja, que puede ser del 3% o menor aún, y el seguro hipotecario privado (PIM) se adecuará a este monto inicial.

De esta forma, quienes puedan ingresar al crédito con un porcentaje inicial menor al 20% deberán abonar un seguro que dependerá de su volumen. Este se mantendrá mes a mes hasta completar dicha porción (20%). Es importante considerar este gasto, ya que en el préstamo convencional se paga únicamente en este caso y su costo es alto.

¿Cuáles son los beneficios de un préstamo convencional?

Los principales beneficios de un préstamo convencional son:

• Tasas de interés más bajas.
• Límites de préstamos más altos.
• Admite la adquisición de propiedades adicionales a la principal.
• El vendedor puede pagar una parte de los costos de cierre.
• Es recomendable para quienes posean alto puntaje crediticio, 660 puntos o más.

Si bien un préstamo convencional tiene requisitos más rígidos por no contar con el respaldo de ninguna agencia gubernamental, vale tenerlo en cuenta como opción por los múltiples beneficios que ofrece y porque posee menores limitaciones en relación al capital y a la iniciativa de una propiedad adicional a la principal.

¿Qué es un préstamo FHA?

Un préstamo fha es un tipo de crédito hipotecario que cuenta con el respaldo de la Agencia Federal de Vivienda. Por este motivo, cuenta con menores requisitos para ser elegible y pagos iniciales bajos. Es la opción de preferencia para quienes no pueden calificar para un préstamo convencional. Más específicamente para quienes tiene un bajo puntaje crediticio.

El pago inicial mínimo suele ser de alrededor del 3,5%, permite acceder con un puntaje de al menos 580 puntos y con una relación deuda-ingreso menor al 50%. Para esta se debe considerar gastos mensuales como la tarjeta de crédito, cuota del automóvil y otros. Se debe dividir el monto total por los ingresos proyectados.

Es una opción ideal para personas que cuenten con ingresos bajos o moderados, e inclusive admite personas con escaso historial crediticio. Permite refinanciar viviendas adquiridas con otro tipo de préstamos y acepta la donación de fondos como capital inicial. El seguro hipotecario se abona indefectible y suele corresponder con el 1,75% del monto total del préstamo.

Se debe considerar un dinero para cubrir los gastos de ingreso que ronda del 2 al 6% del préstamo. A la hora de elegir entre el prestamo fha vs convencional, se debe tener en cuenta este valor que suele ser más alto en el fha. Además las opciones de viviendas son más limitadas. Es importante recordar que es la opción más elegida para evitar la ejecución de casas.

¿Que es el programa FHA para primeros compradores?

El programa FHA para primeros compradores surge en enero del año 2010 como una alternativa más asequible para que todos puedan acceder a una vivienda propia. Establece menores requisitos y una serie de iniciativas para la compra de una propiedad principal. Incluso admite la la rehabilitación y reparación de viviendas unifamiliares.

Con este programa se puede comenzar el camino de adquisición del hogar con un pago inicial desde $100. Además admite personas que hayan tenido problemas crediticios, incluso una quiebra. De esta forma la FHA se posiciona como administradora del riesgo financiero y apoya la recuperación del mercado inmobiliario luego de la crisis del 2008.

Establece la posibilidad de adquirir una vivienda con un puntaje crediticio mínimo de 500 puntos. Siempre que sea inferior a 580 se deberá depositar al menos un 10% del préstamo, y si se supera este puntaje se puede realizar un pago inicial del 3,5% del valor.

Existes numerosas entidades financieras como Mortgase World que se especializan en los prestamos para primeros compradores y cuentan con el asesoramiento indicado para el acceso a la vivienda principal. De esta forma facilitan la presentación de la documentación necesaria y ofrecen un acompañamiento para acceder a las mejores opciones inmobiliarias disponibles.

¿Qué es mejor?: Préstamo FHA vs convencional

Como ya fue citado en los párrafos anteriores, existe una variedad de beneficios que tienen cada uno de los prestamos hipotecarios disponibles. A continuación realizaremos un resumen de los pros y contras del préstamo fha vs convencional.

Ventajas del Préstamo FHA

• Más fácil calificar.
• Pagos iniciales bajos.
• Posibilidad de acceder con escaso historial crediticio o luego de problemas como quiebra.
• Ayuda en el acceso a la primera vivienda propia.

Desventajas del Préstamo FHA

• Montos limitados para el acceso a la vivienda.
• Costos de seguro y tasas más altas.
• Se requiere un ingreso estable.
• Aplicable solo para vivienda principal.

Ventajas del Préstamo Convencional

• Tasas de interés más bajas, de acuerdo al puntaje crediticio.
• Límites de préstamos más altos.
• Seguro hipotecario de acuerdo a la cuota de ingreso.
• Admite la adquisición de cualquier tipo de propiedad.

Desventajas del Préstamo Convencional

• Es más difícil obtener la aprobación.
• Se requiere buen puntaje crediticio.
• Relación deuda-ingresos baja. Se debe considerar el DTI para saber si aplica.
• Mayores riesgos de ejecución en caso de incumplimiento.

Decidir cuál es la mejor opción dependerá de la situación financiera de cada individuo. La disponibilidad de capital y la determinación en cuanto a la vivienda principal. Se deben evaluar la opciones y considerar la calificación crediticia para tomar la decisión definitiva. No es menos importante evaluar los ingresos y la proyección de los próximo 15-30 años.

¿Se puede refinanciar un préstamo FHA?

Existe la posibilidad de refinanciar un préstamos FHA de manera que se reduzca el valor de la cuota mensual. Según la entidad financiera que haya otorgado el crédito, las condiciones para modificar el esquema de pago son diversas. Rocket Mortgage, por ejemplo, ofrece un sistema específico de refinanciamiento para este tipo de préstamos denominado FHA Streamline.

La comisión federal de comercio recomienda acercarse al administrador de la hipoteca para conocer los pasos a seguir en caso de dificultades en el pago o incumplimientos. Se debe considerar la importancia de prever esta situación, ya que algunos sistemas no admiten el refinanciamiento con cuotas vencidas o impagas.

A su vez, existen organizaciones que reúnen a expertos que pueden asesorar para evitar la ejecución de la propiedad. Hay múltiples opciones como la reinstalación de la hipoteca, la suspensión o reducción temporal de pagos y la modificación del préstamo. Siempre se aconseja permanecer en la propiedad y buscar alcanzar un acuerdo con la entidad administradora de la hipoteca.

Cabe destacar que independientemente del respaldo de la Administración Federal de Vivienda, que es FHA, este tipo de préstamos merece la misma disciplina de pago que cualquier otro y la cobertura de la agencia gubernamental solo se hace efectiva en caso de imposibilidad de ejecución. Por esto se considera fundamental el compromiso en el cumplimiento de los pagos y la responsabilidad en la proyección financiera.

También es importante comparar cuidadosamente las opciones disponibles para acceder al préstamo FHA, consultando la lista de entidades disponibles, y seleccionar el que mejor se adapte a la situación personal. Considerando todas las opciones para generar un compromiso a largo plazo que va a expresar su nueva vivienda, el espacio que habitará los próximos años.