Préstamo convencional: oportunidad para mejorar tus finanzas

Si ya tienes claras tus metas en USA, pero aún no sabes muy bien cuál camino tomar para alcanzarlas, entonces te puede beneficiar conocer qué es un préstamo convencional. Principalmente, porque este es uno de los productos financieros más utilizados para adquirir propiedades en este país. Lo que puede ser de gran utilidad, siempre y cuando lo sepas emplear.

De hecho, muchos estadounidenses e inmigrantes radicados legalmente en Estados Unidos ya han solicitado un préstamo de este tipo para adquirir alguna propiedad.

Sin embargo, solo aquellos que han comprendido muy bien su funcionamiento, han logrado salir airosos de todo el proceso. Y nosotros deseamos que formes parte de ellos, por ello te contaremos todo lo que necesitas saber sobre este tipo de crédito.

¿Qué es un préstamo convencional?

Un préstamo convencional no es más que un crédito que puedes obtener en Estados Unidos, para adquirir una propiedad.

No obstante, de acuerdo con la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor, este no está asegurado por el gobierno, ni cuenta con la garantía de las agencias federales, como la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) o el Departamento de Asuntos de Veteranos (Department of Veterans Affairs, VA).

Sin embargo, eso no quiere decir que sea una mala opción. De hecho, estos enfocan su funcionamiento por las pautas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac, dos agencias que ayudan a normalizar los préstamos hipotecarios en Estados Unidos.

Lo que los convierte en una gran alternativa para todas aquellas personas que deseen comprar su primera casa en USA o realizar cualquier tipo de inversión inmobiliaria.

Además, los préstamos hipotecarios convencionales cuentan con otras importantes características. Entre las que podemos mencionar:

• Incluyen bajas tasas de interés.
• Cuentan con un procesamiento rápido del préstamo.
• Ofrecen diversas opciones de pago de la cuota inicial.
• Cuentan con un bajo Seguro Hipotecario Privado (Private Mortgage Insurance, PMI).
• No será necesario que cuentes con un Seguro Hipotecario Privado (PMI) si pagas una cuota inicial del 20% o más.

Como te mencionamos anteriormente, estos préstamos no están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) que es una entidad gubernamental que asegura préstamos hipotecarios de instituciones que se han aprobado en Estados Unidos y sus territorios.

Conscientes de esto, muchas personas suelen preguntarse cuál sería la mejor opción ¿Solicitar un préstamo convencional o uno de los que ofrece la Administración Federal de Vivienda? Lo que ha causado cierta rivalidad entre ambas opciones.

Préstamo convencional vs FHA ¿Cuál es la mejor alternativa?

La verdad es que el proceso de compra de una casa ya es lo suficientemente estresante, como para complicarlo aún más con indecisiones en cuanto al préstamo que solicitas.

Por ello, permítenos facilitarte las cosas, al aclararte las principales características y diferencias de un préstamo convencional y uno de la FHA. Así podrás elegir el mejor, de acuerdo a tus necesidades y posibilidades.

¿Por qué un préstamo convencional es una excelente opción?

Entre sus principales beneficios, podemos destacar:

• No tendrás que pagar un seguro hipotecario, si cuentas con el 20% de la inicial de la casa.
• Requiere menos cargas y exigencias al momento de pagarlo.
• Te ofrece una gran variedad de tipos de propiedad que se pueden financiar, como propiedades con mucha superficie, condominios, propiedades de inversión, viviendas en terrazas, casas prefabricadas y muchas más.
• La solicitud y aprobación suelen procesarse rápidamente.

¿Y sobre los préstamos de la FHA?

Respecto a este tipo de préstamos, te podemos contar que:

• Permiten un pago inicial más bajo.
• Requieren de un puntaje de crédito más bajo, concretamente, menos de 640.
• Permite quiebras y también la ejecución hipotecaria.
• Se suele solicitar un ingreso estable para pagar el préstamo.
• Los costos del seguro hipotecario tienden a ser más altos.
• Ofrecen poca variedad de tipos de vivienda.

Muchas personas en Estados Unidos deciden optar por un préstamo convencional, debido a las características mencionadas anteriormente.

Ellos saben que, a pesar que se requiere una inicial de pago más alta, esto los beneficiará a largo plazo. Puesto que no tendrán que pagar un seguro hipotecario, y podrán cancelar la deuda más rápidamente.

De hecho, en muchas ocasiones se suele cambiar un préstamo de la FHA por uno convencional. Por supuesto, para ello se precisa el cumplimiento de ciertos requisitos que giran en torno al capital mínimo con el que se debe contar, así como contabilizar los costos continuos del seguro hipotecario.

También se suele exigir que la persona se responsabilice por las tasas de refinanciación de la vivienda, y por las comisiones por el cierre del primer préstamo del que era deudor. Este gasto podría suponer entre un 2% y un 5% de la deuda total.

Otros pasos a seguir serían:

• Acudir a la entidad financiera para que tase la vivienda.
• Solicitar un préstamo convencional que cubra la cantidad de capital que resta por devolver del préstamo FHA.
• Amortizar plenamente el dinero del crédito anterior.
• Responsabilizarse, mes a mes, por la devolución del capital que forma parte del segundo préstamo obtenido.

¿Para qué es el préstamo convencional?

Como te mencionamos anteriormente, el préstamo convencional es para adquirir cierta propiedad. Puede ser tu primera casa, un segundo lugar para vivir o una vivienda de inversión. Lo realmente importante es que te permitirá financiar esta vivienda, a cambio que consolides tu deuda en el tiempo determinado.

En pocas palabras, tú podrías beneficiarte de este tipo de crédito, si:

• Has logrado reunir el 20% o más del pago inicial de tu futura propiedad.
• Necesitas financiamiento para una segunda propiedad de inversión o deseas mudarte de tu casa actual.
• Deseas renunciar al requisito de depósito en garantía de impuestos.
• Necesitas financiar una propiedad que exceda los límites de los préstamos ofrecidos por la FHA.
• Estás buscando requisitos PMI flexibles.

¿Cómo calificar para un préstamo convencional?

Para calificar para un préstamo convencional, necesitarás cumplir con 3 requisitos claves:

Buen puntaje crediticio: la mayoría de estos préstamos requieren que tú, y todas las personas que los soliciten, cumplan con un puntaje crediticio de al menos 640. Esto se debe a que no están respaldados por el gobierno, por lo que deben asegurarse muy bien que puedas cubrir la deuda.

Para mejorar tu puntaje crediticio, puedes pagar tus cuentas a tiempo, no acercarte al límite de tu tarjeta de crédito, adquirir pequeñas deudas y pagarlas constantemente, y revisar tu informe crediticio regularmente para identificar y solucionar posibles fallos con el mismo.

Además, es importante que sepas si tus datos están correctos con las tres compañías de informes de crédito (Equifax, Experian y TransUnion) y que ninguna otra persona haya solicitado una línea de crédito utilizando tu nombre.

Relación deuda-ingresos baja: hablando de deuda, muchos de los prestamistas privados que ofrecen préstamos convencionales suelen solicitar una relación deuda-ingresos (DTI) baja. Esto significa que debes demostrar que ganas más de lo que pagas en deudas mensuales.

Seguro hipotecario privado: como te hemos comentado anteriormente, si cuentas con, mínimo, el 20% del pago inicial de tu futura vivienda, no deberás pagar un seguro hipotecario.

Sin embargo, si no puedes llegar a esa cifra, lo más probable es que te exijan pagar un seguro hipotecario privado, para proteger al prestamista en caso que incumplas con alguno de los pagos.

Tasación de la vivienda: al solicitar un préstamo convencional, también se te puede solicitar que la vivienda a comprar sea tasada por un profesional.

Esto quiere decir que el profesional expresa su opinión acerca del valor justo de mercado de la casa. Esto te protegerá de pagar más de lo que vale la propiedad, y le asegurará al prestamista que está aprobando una cantidad adecuada de crédito.

El costo de esto suele ser de 600$ a 1.100$, para viviendas unifamiliares de menos de un millón de dólares. Y el tasador se enfocará en ciertos aspectos para calcular el valor de la propiedad, como su ubicación, su condición actual, las casas que la rodean, las mejoras y refacciones que se le han realizado y las comodidades que pueda tener.

Préstamo convencional: ventajas y desventajas

Ya debes imaginarte alguna de las ventajas y desventajas de un préstamo convencional. Sin embargo, es importante que obtengas un claro panorama sobre ellas, para que puedas tomar la mejor decisión posible.

Entre las principales ventajas, podemos mencionar:

Pago inicial: contrario a lo que muchos piensan, que este tipo de préstamos requiera de un mayor pago inicial, puede ser una gran ventaja. Puesto que el pago se acumulará más rápido y, como beneficiario, saldaras tu deuda con menos intereses.

Tasas de interés: generalmente, los prestamistas ofrecen una gran variedad de tipos de interés fijos y variables, que se ajusten a tu bolsillo.

Además, estas suelen ser menores que en otros tipos de créditos. Puesto que los compradores con puntajes crediticios altos que califican para préstamos convencionales, pueden disfrutar de tasas de interés más bajas a largo plazo.

Términos y condiciones: un préstamo convencional suele procesarse más rápido que una hipoteca respaldada por el gobierno. Lo que resultará un gran alivio, especialmente si ya has logrado acumular el pago inicial y necesitas comenzar tu proceso de compra de vivienda ahora mismo.

Solvencia: la decisión sobre la clasificación pertenece únicamente a la entidad crediticia, por lo que puede que incluya menos restricciones sobre tu situación y solvencia financiera.

Flexibilidad: en caso que necesites un seguro hipotecario, podrás pagar uno que se adapte a tus posibilidades. Ya que contarás con la posibilidad de elegirlo tú mismo, entre el mercado de seguros hipotecarios privados.

El cielo es el límite: este tipo de financiación puede ofrecerte límites de crédito más altos. De hecho, los préstamos calificados como Jumbo, permiten financiar propiedades de hasta 2 millones de dólares.

Por supuesto, no todo puede ser perfecto en esta vida, y los préstamos convencionales no son la excepción. Por lo tanto, algunas de sus principales desventajas son:

Pueden no ser para todo el mundo: como te comentamos anteriormente, este tipo de préstamos exige un puntaje crediticio más alto de lo normal. Esto se debe a que no están relacionados con los entes gubernamentales, por lo que los prestamistas no cuentan con respaldo del estado en caso de algo salga mal.

Sin embargo, no todas las personas en Estados Unidos pueden llegar a este puntaje crediticio. Lo que hace que les resulte imposible considerar estos financiamientos.

La aprobación: a pesar que el proceso del préstamo convencional suele ser sencillo y rápido, la aprobación podría complicarse un poco más. Principalmente, porque solo las personas con altos puntajes de créditos, así como con una baja relación entre las deudas e ingresos, pueden optar por ellos.

Pago inicial: así como el pago inicial exigido por los préstamos convencionales podría resultar un beneficio para muchos, también podría ser una gran desventaja para otros tantos.

Esto se debe a que no todas las personas cuentan con el 20% del pago inicial de una propiedad. Mucho menos si se trata de su primera casa. Por ello, de nuevo, no todos pueden disfrutar de los beneficios de estos créditos.

Un préstamo convencional puede representar una verdadera oportunidad para adquirir una propiedad, o cerrar las puertas para realizar esta compra.

Todo dependerá de la decisión que tomes. Solo existen dos caminos: pagar un depósito más fuerte y no pagar un seguro hipotecario; o efectuar un pago inicial menor, y pagar más del seguro hipotecario y los intereses cada mes.