Intereses hipotecarios 2022: ¿qué son y cómo funcionan?

Los intereses hipotecarios 2022 han sido tema de conversación en los últimos meses, porque en ellos se ha visto reflejado el impacto de la economía del país. Pero, antes de entender sobre los intereses hipotecarios debes comprender primero cómo funcionan.

Lo primero que debes saber es que existen dos tipos de tasas. La fija y la variable o ajustable. La fija no varía de un año a otro, aunque los impuestos sobre bienes raíces y los costos del seguro de propietario pueden cambiar. Así resulta en un pago mensual más alto o más bajo.

En cambio, la tasa variable se refiere a que el prestatario asume parte de riesgo de la tasa de interés que un prestamista asume con una tasa fija. Al tomar el riesgo, generalmente la tasa de interés inicial es más baja que la tasa de interés de tasa fija. Se trata de una opción para los prestatarios que se sienten cómodos con la idea de un aumento en los pagos o que confían en la estabilidad del mercado y que la tasa no cambie.

La tasa de interés variable se ve influenciada también por factores como los impuestos sobre bienes raíces y los costos del seguro. Con la tasa de interés fija, puede variar el pago de impuestos y de seguros hipotecarios, pero el pago al capital siempre va a ser el mismo. En cambio, con la tasa de interés variable, puede aumentar o disminuir el pago de impuestos, el de los seguros y el pago al capital.

Ahora, hoy te vamos a explicar cómo funcionan los intereses hipotecarios 2022 y su influencia en el mercado de bienes raíces y en la compra de la vivienda.

¿Cuál es el interés hipotecario en Estados Unidos en el 2022?

Si estás pensando en adquirir un inmueble es momento de que te enteres cómo están los intereses hipotecarios en USA. Puesto que, estos intereses definen el monto total a pagar por el dinero recibido en préstamo o crédito hipotecario, así cómo cada una de las cuotas.

Para entrar en contexto y comprender cómo están los intereses para comprar casa o algún otro inmueble, te explicaremos cuáles son los tipos de interés hipotecario a los que puedes optar. Esto es de acuerdo a tus intereses partículares, esta información te permitirá elegir un plan de préstamo que se adapte a tus necesidades financieras.

Los tipos de interés hipotecario son: fijo, variable y mixto.

• Interés fijo: es una tasa de interés constante, es decir, cuyo monto no cambiará entre la oferta y el cierre. Esta es la opción más favorable para ti si necesitas pronosticar tus pagos con montos fijos.

• Interés variable: como su nombre lo indica, es aquel que puede tener variaciones durante todo el período intermedio entre la apertura y el cierre. Su valor se adapta a un índice de referencia.

• Interés mixto: este tipo de interés combina ambos conceptos anteriores. Es decir, el interés será fijo durante un tiempo previamente establecido y luego los pagos se adaptaran a una tasa de interés variable hasta el cierre del préstamo.

Ahora que has entrado en contexto, hablemos propiamente del tema que te trajo hasta acá: los Intereses hipotecarios 2022.

Los intereses hipotecarios de tasa fija vieron un aumento exponencial en sus precios (del 3.11% al 5.23%) a fines del 2021, lo que ha afectado directamente el mercado este 2022.

Este aumento de las tasas de Intereses hipotecarios 2022 le ha dificultado el camino a muchos compradores y prestatarios para acceder a una vivienda. Debido a que los precios ya venían con un aumento consierable durante la pandemia. Este año, si bien el mercado ha mostrado intenciones de bajada, como ocurrio en julio, la tendencia sigue siendo en alza.

En este sentido, de acuerdo a la Federal Housing Finance Agency (FHFA), en 2021 los precios de las casas subieron casi el 30% en el último trimestre, en comparación con el 2020. Y, en algunas ciudades del país como Nueva York o San Francisco, ese incremento fue duplicado.

Sin embargo, contrario a lo que se esperaba, en medio de esta alza de precios, también han aumentado las ventas. De acuerdo a la FHFA, el año pasado se vendieron aproximádamente 6 millones de casas, lo que sería la cifra más alta desde el 2006.

En este panorama, quienes han puesto en venta su propiedad han resultado bastante favorecidos por el mercado, ya que han podido elegir entre múltiples ofertas, generalmente superiores a su precio inicial.

Por otra parte, los compradores se han tenido que enfrentar a la otra cara de la moneda. Ya que si bien los intereses hipotecarios se han mantenido de cierta manera módicos, encontrar una vivienda es cada vez más difícil. Esto ocurre debido a los altos costos y el bajo inventario; lo que a su vez aumenta la competencia y los obliga a ofertar por encima del precio inicial.

Si aspiras adquirir una propiedad antes de finalizar el año, lamentamos decirte que los expertos auguran que esta situación complicada no cambie demasiado para los compradores durante todo el 2022.

¿Por qué? porque se espera que, en cualquier momento, a este escenario se le sume la inevitable alza paulatina de los intereses hipotecarios.

¿Cómo se calcula el interés hipotecario?

Con un mercado tan feroz y la alza de precios a la vuelta de la esquina, es importante aprender a calcular el interés hipotecario al que puedes enfrentarte.

En Estados Unidos, las tasas de los diferentes tipos de interés hipotecario las determina la junta de la Reserva Federal. Para ello, consideran la situación económica, la inflación y la evolución del consumo dentro del país. Estos son los factores que determinan los porcentajes de oferta y demanda hipotecaria.

En este orden de ideas, la tasa de interés fijo se calcula mediante la siguiente fórmula:

Intereses = (cantidad pendiente de pago) x (% interés) /12.

Posteriormente, este interés se resta a la cuota total y el resultado es la cantidad de dinero de la deuda que se amortiza. El resto de las cuotas se calculan de la misma manera, con la diferencia que se resta el dinero cancelado en la cuota anterior.

En el caso de las tasas de interés variables, se realiza el mismo procedimiento, guiandose esta vez del monto que establezca el índice de referencia.

¿Cuánto aumento el interes hipotecario desde el 2021?

En abril de 2021, las tasas de interés fijo tuvieron una alza y se establecieron en un promedio de 3,18%. Y, se espera que la Reserva Federal las aumente nuevamente este año para palear la alta inflación que ha marcado este año.

Asi mismo, la National Association of Realtors (NAR) pronostica que estos intereses hipotecarios, después de su bajada en julio, (cerró el 21 de julio en una media del 5,54 %) se mantendrán estables durante un par de meses y después podrían aumentar a finales del año, ubicandose hasta en un 3,7%.

Dado este panorama, todo indica que, para 2022, los precios seguirán en aumento, pero a un ritmo más paulatino. Ya que esta alza de intereses que implementará la Fed para controlar la inflación podría estabilizar los precios de los productos y servicios. Abiendo así una oportunidad para muchos compradores, que actualmente no pueden entrar a la competencia, de aspirar a una nueva propiedad.

¿Cuál es la mejor hipoteca fija 2022?

Con esta inminente subida en los precios de los diferentes de tipos de interés hipotecario, es necesario que afines la puntería a la hora de escoger una hipoteca. Así que en este apartado te mostramos las mejores tasas de hipoteca fija 2022.

Todas las cuotas mencionadas en este artículo son calculadas a una duración de 20 años.

En cuanto a las hipotecas con tasa de interés fija, el comparador de productos HelpMyCash fija a la Hipoteca Fija Imaginbank como la mejor del mercado actual:

1. Domiciliando la nómina: 1,70% TIN y 2,17% TAE.
2. Sin domiciliar la nómina: 0,75%, hasta el 2,45% TIN y 2,92% TAE.

Otro punto a favor es que esta hipoteca financia hasta el 90% de la compra.

Sin embargo, debes tener en cuenta que esta hipoteca solo está dirigida a la compra de una vivienda habitual. Por lo que no sirve para comprar una segunda vivienda.

Por otro lado, también la Hipoteca Inteligente de interés fijo de Evo Banco se destaca del resto por ofrecer un bajo porcentaje a aquellos prestatarios que contraten dos seguros y domicilien la nómina: 1,85% TIN y 2,33% TAE.

¿Cómo funcionan el TIN y el TAE?

1. TIN: tipo de interés nóminal
2. TAE: tasa anual equivalente

El TIN y la TAE de una hipoteca fija son dos indicadores del costo que deberás pagar al pedir financiación para la compra de un inmueble.

El primero, te indica qué porcentaje de la cantidad que quieres solicitar te cobrará tu banco por prestarte dinero. Esto te sirve para seleccionar las ofertas que, a priori, son más económicas.

El segundo,es un indicador mucho más completo que se calcula teniendo en cuenta el interés, las comisiones, el plazo de liquidación y el importe que quieres pedir. Con este índice puedes hacer una comparativa mucho más precisa a largo plazo para saber qué oferta te interesa, y conviene, más.

En este ranking puedes obtener más información acerca del resto de hipotecas de interés fijo que están mejor posicionadas este año.

¿Cuánto es lo máximo que te puede prestar el banco?

Primeramente debes saber que, al momento de determinar y otorgar el monto de un préstamo hipotecario, el banco tiene en cuenta diferentes variables:

• El importe de la tasación del inmueble: esta es una estimación del valor de una propiedad basada en algunos criterios predeterminados. Tiene como objeto asegurar que el valor del mercado coincide razonablemente con el importe de la compra-venta del inmueble que deseas adquirir.

• El destino de la hipoteca: deben evaluar cuál es el fin del objeto/inmueble que pretendes hipotecar. Para el banco es importante saber si usarás dicha propiedad como vivienda habitual, como segunda residencia o algo más.

• El importe de compra-venta: en otras palabras, el precio acordado entre el vendedor y el comprador.

• La capacidad de pago del cliente: la entidad bancaria debe estudiar la diferencia entre tus ingresos y egresos para establecer el grado de endeudamiento al que puedes enfrentarte.

Ahora bien, aunque los bancos estudien todos estos elementos para cada caso de manera particular, en general, el importe máximo de una entidad bancaria para financiar una vivienda habitual es del 80%, y para una segunda vivienda, del 60%.

Y en ambos casos, el porcentaje se aplica sobre el menor de los valores de tasación y precio de compra-venta.

Por esto, si deseas solicitar una hipoteca, te recomendamos contar con ahorros superiores al 30% del valor de la vivienda que deseas adquirir. De esta manera te aseguras de poder cubrir la parte correspondiente a los gastos derivados de la transacción y la parte no financiada por el banco.

Si lo deseas, en esta calculadora puedes consultar el monto de tu préstamo de acuerdo al valor de tu propiedad.