Hipoteca revertida: ¿qué pasa con mi hipoteca si muero?

Hipoteca revertida es el término que se le atribuye a aquella operación financiera desarrollada para las personas mayores. Se trata de convertir una propiedad física en dinero, manteniendo su derecho de titularidad.

Si el propietario muere, el inmueble pasa a ser de la entidad bancaria. Los herederos podrán reclamar el derecho solo si pagan al banco la cantidad que dio el propietario en vida.

En pocas palabras, el banco se queda con la propiedad del fallecido hasta que venga un familiar del difunto.

Hipoteca revertida en Estados Unidos

En Estados Unidos, una hipoteca revertida se cataloga como un préstamo especial que está consolidado bajo el valor líquido de una vivienda. Sin embargo, este es un préstamo algo contradictorio, ya que el prestamista es el que debe pagar esta vez.

Como anteriormente se mencionó, este tipo de servicio financiero está dirigido a personas de la tercera edad. En USA el individuo debe tener 62 años de edad para poder ser aplicable a este préstamo.

El prestamista paga el valor completo de la propiedad al propietario y el mismo puede hacer uso del capital de acuerdo a lo que necesite. Este préstamo no debe ser devuelto de forma instantánea como se haría con un préstamo tradicional. Inclusive, es muy probable que no se deba hacer mientras se viva.

El propietario de la vivienda no debe devolver el dinero otorgado mientras permanezca en su casa. Este tipo de hipoteca resulta muy atractiva, pero es necesario analizar diversos puntos antes de acceder a ella.

Programa de Hipotecas revertidas: ¿Quién ofrece las hipotecas en USA?

Este programa abreviado con las siglas HECM, es administrado por la Administración Federal de Vivienda o la FHA. Este tipo de hipotecas son ofrecidas por diversas compañías hipotecarias, entidades bancarias y demás instituciones financieras.

Para conseguir a un prestamista dirigido a las hipotecas inversas, es necesario comunicarse con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de USA, conocido como el HUD. Además, en USA existe una asociación de prestamistas conocida como reverse mortgage

A su vez, estas hipotecas pueden ser ofrecidas por parte de los gobiernos estatales y locales, determinados comúnmente como préstamos públicos sectoriales. En este caso, los préstamos deben ser utilizados para situaciones específicas como impuestos y reparaciones sobre la propiedad.

En la otra cara de la moneda están las clásicas hipotecas inversas ofrecidas por parte del sector privado, es decir, por los bancos. Estas hipotecas pueden ser utilizadas con cualquier objetivo.

¿Quién es elegible para una hipoteca revertida en USA?

El propietario de la vivienda debe al menos tener 62 años de edad e incluso, puede resultar aplicable si su esposo/a cuenta con dicha edad. El hogar donde reside el propietario debe ser su casa principal, es decir, que viven fijos en ella.

A su vez, la casa no debe disponer de alguna deuda y mucho menos, contar con gravámenes fiscales de gran impacto. Como última instancia, los propietarios que figuran en la escritura legal de la propiedad, deben firmar y estar de acuerdo con el préstamo. A todas estas, ¿Realmente se necesita una hipoteca inversa?

Este tipo de hipoteca se trata de un complemento a los ingresos habituales, que sirve para cubrir gastos médicos, pago de deudas y financiamiento general. No existe ningún tipo de restricción sobre el uso de este préstamo, a excepción de un préstamo dentro del sector público.

¿Qué es una hipoteca revertida en Estados Unidos?

En USA, una hipoteca invertida se conoce como “Reverse mortgage”. Es una hipoteca que está directamente relacionada con el valor de una propiedad. Este tipo de préstamo permite que el propietario acceda a una cierta parte del “Home equity”, que es el capital del inmobiliario, mayormente recibido en efectivo.

A este tipo de hipoteca se le va sumando los intereses y los cuales van de forma ascendente, en pocas palabras, se va generando una deuda. Este préstamo debe ser pagado cuando el propietario o copropietario, vendan la casa o fallezcan.

¿Cómo funciona la hipoteca revertida?

Una hipoteca revertida funciona como una herramienta dirigida a la planificación financiera. Lo curioso es que muchos confunden esta hipoteca con una condena a muerte y no es así.

El término hipotecario termina cuando el propietario muere, vende la propiedad o se muda permanentemente del lugar. Incluso, aplica cuando el propietario es trasladado a un hogar de asistencia. Al ocurrir una de las situaciones mencionadas, el préstamo llega a su fecha de vencimiento.

Al no realizarse ningún tipo de pago mensual, la deuda va en aumento, gracias al interés acumulativo que se genera. Sin embargo, el propietario nunca deberá pagar más que el valor de su propiedad al momento que el préstamo es reembolsado.

No es obligatorio que la propiedad se venda si el dueño de la casa muere. En cuanto al reembolso, este constituye hasta el 100% del valor de la casa. Quien recibe el préstamo, sigue siendo dueño de la propiedad y debe hacerse cargo de los gastos, como seguros, reparaciones e impuestos.

¿Qué beneficios tiene la hipoteca revertida?

Existen muchos beneficios que la hipoteca revertida puede ofrecer, pero sin duda el mayor beneficio es que ofrece un ingreso secundario, sin perder la vivienda. Al mismo tiempo, los requisitos para solicitar esta hipoteca son casi inexistentes en comparación con una hipoteca tradicional.

El propietario no debe preocuparse si paga el dinero del préstamo o si pierde su vivienda, ya que esta se cobrará cuando este muera. Al morir el propietario, si cuenta con algún heredero, éste puede reclamar la propiedad pagando el monto del préstamo dado.

Desventajas de hipoteca inversa

Todo supone un nivel de riesgo y más cuando se habla de temas financieros. Las desventajas de la hipoteca inversa están presentes y es necesario conocer los puntos más débiles antes de acceder a ella. Entre las desventajas se pueden encontrar:

• Gastos administrativos más costosos que una hipoteca tradicional
• Intereses más elevados
• Tarifas y costos adicionales más elevados
• El valor del préstamo puede estar alejado del valor real de la garantía
• Con el pasar del tiempo los intereses van en aumento
• Elimina las posibilidades de dejar las propiedades a los futuros herederos

Al conocer los puntos no tan favorables, la conveniencia de una hipoteca revertida será en función de quien la contrata. Cada caso en particular, dispone de sus ventajas y desventajas.

¿Cuánto me dan por una hipoteca revertida?

Usualmente, las tasas de interés, los costos de cierre y las tarifas relacionadas con una hipoteca inversa, son más altos que una hipoteca tradicional. Los costos iniciales no aplicarán si el propietario desea vender la propiedad en los primeros años en que se obtiene la hipoteca.

Este tipo de préstamo tiene más sentido y lógica de ser si el propietario tiene la intención de permanecer muchos años en la propiedad. El dueño de la vivienda tendrá más potestad del capital relacionado con el valor de la casa a medida que envejezca.

Por ese motivo, es necesario analizar la cantidad de hipoteca que está disponible, en comparación con el costo para obtener el préstamo correspondiente.

La cantidad que se puede pedir prestada a través de una hipoteca revertida, dependerá de:

• La edad del propietario
• La tasa de interés que se obtenga del préstamo
• El valor neto de la vivienda

Los 3 aspectos mencionados son los que definirán el límite del capital que se recibirá. Si la persona está casada o mantiene una copropiedad con otra persona, se tomará en cuenta la persona más joven.

Formas para recibir una hipoteca invertida

Una hipoteca revertida se puede recibir de 3 formas posibles, entre las cuales se pueden resaltar:

• A través de una línea de crédito con una tasa de interés ajustable: De esta forma se pagaría un interés por solo el dinero que se utilice.
• Pago mensual con una tasa de interés ajustable: De aquí se obtiene una mensualidad para así complementar los ingresos. Este método puede ser combinado con la línea de crédito. Existen dos tipos de pago mensual, el de tenencias y el de plazos.
• Pago global con una tasa de interés fija: Los fondos disponibles son retirados todos al mismo tiempo. Sin embargo, la cantidad retirada podría ser mucho más pequeña en comparación con otros métodos. Dispone de una tasa de interés fija que suele ser alta.

Los primeros dos métodos de recepción de fondo mencionados son los más óptimos, ya que no presentan mayor riesgo al momento de retirar el dinero. Retirar todo el fondo del préstamo siendo una persona muy joven no tiene sentido, ya que el capital mencionado podría agotarse muy rápido.

¿Qué pasa con mi hipoteca si muero?

Al preguntarse, ¿Qué pasa con mi hipoteca si muero? Por lo general, muchas personas no saben lo que ocurrirá. Este tipo de préstamo deberá pagarse cuando el propietario muera.

Lo que ocurra con la hipoteca dependerá de varios factores, ya que existen ciertas incógnitas que pueden variar el resultado. Entre ellas están:

• Existencia de un prestatario dentro del préstamo
• La fecha en que obtuvo el préstamo
• El estado civil antes y después de su muerte

Si existe un prestatario, ambas entidades recibirán los beneficios y al mismo tiempo, deberán cumplir con las obligaciones que la hipoteca amerita. En ese caso, al morir uno de los propietarios, el copropietario puede permanecer en la vivienda

Si existe la presencia de un cónyuge “No prestatario elegible”, el mismo podría calificar y aprovechar el beneficio. Para ello se recomienda la intercepción de un abogado.

Si existe un único propietario y el mismo muere, la propiedad quedará en manos de la entidad que prestó el dinero, sea un banco o cualquier entidad financiera. La única oportunidad de recuperar la propiedad, es que sus herederos paguen el préstamo que se realizó.

Países con hipoteca inversa

Existen múltiples países con hipoteca inversa, como es el caso de Gran Bretaña, Alemania, Bélgica y demás. Este tipo de herramienta financiera lleva funcionando desde la década de los 60, tomando en cuenta a países como Reino Unido.

En el caso de los países europeos, específicamente España, aún mantienen una ideología algo indecisa, debido a la falta de información. No es un secreto que esta herramienta financiera conlleva algunas complejidades en el camino, especialmente si no se conoce su funcionalidad principal.

La hipoteca inversa es una solución alterna a las lagunas existentes en la financiación de pensiones de algunos países. Es una proyección que lleva años funcionando en diversos países, destacando que los federales contribuyen a la medida resolutiva y la sociedad está arraigada a ello.

Oficialmente, este tipo de hipoteca lleva funcionando en Gran Bretaña desde la década de los 60. En el caso de USA, se lleva aplicando como medida de solución desde el año 1989.

Al tener una gran trayectoria como medida financiera, los países que han adoptado esta solución, han establecido formas regulatorias a través de organismos federales.

En Estados Unidos, el 99% de las hipotecas inversas están reguladas por el “Department of Housing & Urban Development”. A su vez, el organismo mencionado, establece como obligatoria la presencia y figura del asesor independiente.