FHA 203b: préstamo para alcanzar tu casa soñada

El FHA 203b es un programa de Seguro Hipotecario de Rehabilitación de la Administración Federal de Vivienda que consiste en un préstamo dado por la Administración Federal de Vivienda, para ayudar a los propietarios a rehabiltar, renovar y reparar las viviendas.

En este artículo te contamos qué es el FHA 203b, sus características, funcionamiento y qué lo hace tan popular y especial.

¿Qué es un FHA 203b loan?

El préstamo FHA 203b Loan es una financiación hipotecaria para que una persona compre o refinancie su residencia principal. Se trata de un préstamo que es esencialmente para una vivienda unifamiliar. Existen muchos tipos de préstamos hipotecarios de la FHA, por lo que deberías estudiarlos antes de escoger el que te conviene.

El préstamo está financiado por una institución crediticia. Esta puede ser una compañía hipotecaria, banco o una asociación de ahorro y préstamo. Este préstamo se caracteriza permitir un préstamo inicial de tan solo 3.5% y requisitos menos restrictivos que otras instituciones. Se pueden usar para comprar una casa, refinanciar una hipoteca o renovar una casa.

Los préstamos FHA están respaldados por la Administración Federal de Vivienda, una agencia del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y están asegurados por esta institución. O sea, la FHA protege a tu prestamista de pérdidas, en caso de tú no poder cumplir con los pagos.

Es decir, no es la FHA quien te da el préstamo. La FHA funciona como intermediario entre la entidad que te va a prestar, o tu prestamista, y tú. Por eso, es que el FHA Loan es tan popular. Porque al haber un intermediario de alta confianza, como lo es una entidad del gobierno, entonces es de alta confiabilidad y suelen tener éxito.

En este tipo de relaciones de prestamista-persona, nadie quiere perder. Por lo que, la FHA funciona como seguro que el prestamista no va a perder su dinero al prestartelo. El préstamo suele ser para comprar viviendas. Casi siempre, por primera vez, aunque no es un requerimiento para que te lo den.

Por ejemplo, si ya tienes una casa, la vas a vender y necesitas completar para comprar otra. Para eso, puedes solicitar un préstamo. O, si por ejemplo, heredaste una casa antigua, quieres mudarte y vender tu casa actual, pero necesitas más dinero para las reparaciones, puedes pedirlo.

¿Cómo funcionan los préstamos FHA 203b?

Los préstamos de 203b FHA loan tienen límites. Además, pueden ser de tasa fija o ajustable. Cuando es tasa fija, la tasa no sube ni baja según una tasa de índice. Así que el pago de la hipoteca será algo estable y predecible durante el préstamo.

En cambio, la tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) varía de acuerdo con una tasa de interés de índice de referencia específica. Así que la tasa de interés y el pago mensual se pueden ajustar poco a poco.

Las tasas ajustables pueden ser más bajas al principio, y ajustarse con el paso del tiempo, dependiendo del mercado. Además, otra variable que afecta la tasa a la que se paga, es la duración por la que eliges que se haga el crédito.

Para solicitarlo debes hacerlo directamente con los prestamistas aprobados por la FHA. Estos suelen ser bancos, cooperativas de crédito y proveedores de hipotecas.

Los préstamos pueden ser para:

• Viviendas unifamiliares o multifamiliares ocupadas por propietarios
• Condominios, cuya propiedad pertenezca a una persona
• Adosados: estructuras que colindan con otra vivienda
• Casas prefabricadas o previamente emsambladas
• Construcción de una nueva vivienda

Ventajas de los préstamos FHA 203b

Debes evaluar tus alternativas. Así que ponemos las ventajas y desventajas de los préstamos FHA 203b.

• Requisitos bajos de pago inicial: Dependiendo de tu puntaje de crédito, el requisito del pago inicial es bajo. Si tienes puntaje de crédito de 580 o más, puedes optar por el crédito de 3,5% de inicial. Por dejabo de eso, entre 500 o 579 el inicial puede ser del 10%.
• Se permite ayuda para pagar la inicial: Este tipo de préstamo permite ayudas u obsequios financieros para pagar la inicial del préstamo. Claro, siempre que cumpla con los requisitos de la FHA.
• Ayuda con los costos de cierre: La FHA permite que los vendedores de viviendas paguen un máximo del 6% de los costos de cierre del préstamo. Los prestamistas convencionales limitan este aspecto de un vendedor hasta el 3% de los costos de cierre.
• No requiere un buen crédito: Como ya viste, con un crédito de 500 se puede hacer el préstamo. Aunque, las tasas de interés pueden aumentar. Pero, es algo útil para quienes no tienen buen crédito.

Desventajas del préstamo 203b

1. Puede llegar a ser costoso: El seguro hipotecario puede aumentar los costos. Tienes que pagar una prima única de seguro hipotecario por adelantado.  Además de una prima anual que se paga con cuotas mensuales. La prima única es generalmente el 1.75% del precio de compra de la vivienda. Se puede financiar con la hipoteca o pagarse en efectivo. La prima anual depende del monto del préstamo.
2. Tiene límites: Existen límites en cuanto a la cantidad de dinero que se puede prestar. Los límites de la FHA son basados en los precios promedio de las viviendas en diferentes áreas. El máximo de la FHA para una vivienda unifamiliar en un “área de bajo costo” es de $331,760. En un “área de alto costo” el máximo es de $765,600. Aunque, esto varía de acuerdo a los estados y condados.
3. Mira tu crédito: Si tienes un buen crédito, puedes considerar otras opciones de préstamos más beneficiosos por parte de la FHA. Examina bien cuál te conviene y dónde puedes sacar más provecho.

¿Son recomendables los FHA loan?

Todo depende. Más que nada de tu situación financiera. La alternativa a los FHA loan son los préstamos convencionales. Ahora, cómo sabrás, los FHA loan tienen límites por área, en los que los préstamos convencionales suelen ser más elevados. Es decir, pueden prestarte más dinero.

Sin embargo, con el FHA no exigen una puntuación crediticia alta o buena, en cambio, los préstamos convencionales sí. Suelen pedir 620 como mínimo para calificar. De modo que, si tienes esa calificación o por encima, entonces puedes optar por un préstamo convencional donde se te puede prestar más dinero dependiendo del área.

Si comparamos otros aspectos entre la FHA y los préstamos convencionales, como por ejemplo, el plazo de préstamo. Los convencionales dan un máximo de 30 años para pagar, por lo general. Al igual que el FHA. Las tasas de interés dependerán siempre de la puntuación de crédito.

Entonces, las FHA loan son recomendables cuando necesitas un préstamo para comprar vivienda, pero no tienes un buen crédito. Como sabes, el crédito es una puntuación que se te otorga dependiendo de la forma en la que manejes tu dinero y qué tan puntual eres a la hora de hacer pagos. De esa manera, según el puntaje, se dice si es riesgoso o no hacer negocios contigo.

Diferencia entre préstamos FHA 203b y 203k

Ahora, debes saber que existn varios tipos de FHA loan. Los más comunes son el 203b y el 203k. Aquí te damos las diferencias para que puedas entender de qué se trata cada uno y cuál te conviene.

Los fondos hipotecarios se desembolsan en un solo monto de préstamo, como las hipotecas convencionales. Pueden usarse para comprar vivienda, remodelar o rehabilitar.

En cambio, los fondos FHA 203k están destinadas solamente a casas que necesitan una rehabilitanción o remodelación significativa. No es como el 203b qu es también para comprar. Esta se suele desembolsar en varias etapas, incluida la cantidad necesaria para comprar la casa. Después se distribuyen los depósitos mientras las reparaciones se completan.

Esta es otra diferencia marcada, ya que no es como el 203b que se desembolsa en un solo monto.

Las evaluaciones y tasaciones de la vivienda también son distintas. Cuando te sometes a un préstamo FHA debes saber que se te pedirá someter la casa a una tasación y evaluación de la FHA.

Las evaluaciones para los préstamos del FHA 203b, se debe someter el inmueble a una tasación bajo los requerimientos de la FHA. En este caso, la FHA va a examinar que la casa cumpla con los estandares de seguridad de la agencia.

Pero, en el caso del préstamo 203k la tasación tiene en cuenta el valor proyectado que tendrá el inmueble luego del préstamo. Es decir, cuánto valdrá el inmueble al hacer las reparaciones pertinentes.

Requisitos para pedir un préstamo FHA

Para pedir un préstamo de la FHA se deben cumplir ciertos requisitos. Te explicamos cuáles son para que evalúes si encajas en ellos.

• Evaluación por parte de un tasador de la FHA a la casa
• La casa será tu propiedad principal, no puede ser tu inversión o segunda vivienda
• Debes ocupar la casa 60 días después del cierre del préstamo
• En la inspección se hará un informe donde dirá si la casa cumple con los requerimientos mínimos
• Se evalúan otros factores como la cantidad de down payment, un seguro hipotecario, puntuación de crédito y los límites para préstamos

El down payment es un porcentaje del precio de compra de una casa. Se paga por adelantado. La cantidad mínima que puedes pagar en un préstamo FHA está relacionada con tu puntuación de crédito. La FHA exige un 3.5% al tener un puntaje de 580 o más. Por debajo de eso, se exige un 10%.

Debe pagarse una prima de seguro hipotecario (MIP), que protege al prestamista FHA contra pérdidas. Lo más común s que pagues el seguro hipotecario durante la vigencia de un préstamo FHA. Pero, si haces un down payment del 10 % como mínimo, se incorporará al préstamo durante 11 años.

La calificación o puntuación de crédito se trata, como ya dijimos, de cómo manejas tu dinero. En esto influye el tipo de crédito que tienes, el uso que le das y qué tan rápido lo pagas. Para conocerlo, debes registrarte en algunas agencias de crédito y revisarlo. Estas son:

1. TransUnion
2. Equifax
3. Experian

Las recomendaciones son que evalúes los préstamos y opciones que tienes a tu disposición. Puedes buscar otro préstamo con más beneficios, si tienes un buen crédito o puntaje crediticio. Ese es el punto por el que muchos suelen escoger los préstamos FHA 203b o el FHA 203k. Porque no todo el mundo tiene buen crédito, pero necesita préstamos para poder acomodar su vivienda y a su familia.

De cualquier forma, el FHA hace de intermediario, reduciendo el riesgo que puedas representar para el prestamista o entidad financiera. Haciendo posible que muchas personas puedan conseguir vivienda o repararla, de forma cómoda y sin preocuparse tanto por tener un buen crédito o uno excelente.

Pero, el FHA tiene ciertas limitaciones, como el tope máximo en algunas zonas. Así que, dependiendo de lo que necesites, puedes comenzar a tramitar el primer caso para obtener la casa de tus sueños.