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Casas hipotecadas en venta: por qué comprar una

Escrito por Dariana Echeto - 18 de abril de 2022

Casas hipotecadas en venta: por qué comprar una

Las casas hipotecadas en venta pueden ser una oportunidad de oro para quienes están buscando invertir.


Venta de casas embargadas por el banco

Muchos compradores de viviendas e inversores potenciales pasan por alto las propiedades de los bancos. Pero para los compradores que se toman el tiempo de comprender el proceso REO, estas casas hipotecadas en venta pueden ser una oportunidad importante.

Propiedad en venta REO

Algunos compradores de viviendas se sienten intimidados por las casas hipotecadas en venta y de propiedad del banco porque a menudo requieren más renovaciones, y un tipo diferente de negociación, que otras opciones en el mercado.

REO, que significa «Propiedad de Bienes Raíces«, es un término que se aplica a las propiedades embargadas cuya propiedad se ha transferido al banco o al prestamista.

Estas son algunas de las causas:

  • Incumplimiento de préstamo. El propietario/prestatario incumple (no realiza) los pagos de su hipoteca durante un cierto período de tiempo, con el monto de calificación generalmente especificado en los términos de la hipoteca.
  • Juicio hipotecario. El prestamista inicia procedimientos legales contra el prestatario para ejecutar la propiedad.
  • Subasta. Luego, la propiedad se ofrece al público en una subasta de ejecución hipotecaria y, por lo general, se vende al mejor postor. Si la propiedad se vende a un tercero en la subasta, el banco o el prestamista recupera parte del costo del saldo pendiente del préstamo, los intereses y las tarifas de la venta de la propiedad.
  • Estado REO. Si la casa no se vende en una subasta a un tercero, la posesión generalmente pasa al prestamista y se convierte en una propiedad inmobiliaria (REO). El prestamista se prepara para venderlo, lo que puede implicar el desalojo de los ocupantes y la eliminación de los gravámenes pendientes vinculados a la propiedad.

En muchos casos, los prestamistas son vendedores motivados que no quieren sentarse en su inventario REO y (según el historial del banco con la propiedad) estas casas pueden tener un precio de descuento.

Sin embargo, otros factores, como que la casa se vende «tal cual», pueden afectar el precio final, por lo que es importante trabajar metódicamente en el proceso para asegurarse de tener en cuenta todas las variables.

¿Cuánto cuesta una casa hipotecada?

Una tasación hipotecaria es una forma en que un prestamista verifica que una propiedad que planeas comprar vale lo que vas a pagar por ella.

A veces se llama encuesta de valoración, pero es lo mismo. Tu prestamista hipotecario también puede realizar una valoración de la hipoteca cuando solicitas volver a hipotecar la propiedad que ya posees. Así nuevamente, para verificar que el valor de las propiedades coincida con lo que has puesto en la documentación.

Aunque pueda parecer que la valoración de una hipoteca sólo beneficia realmente a tu prestamista, también puede ayudarte a saber si estás pagando demasiado o muy poco por una propiedad.

Hay algunas formas en que se pueden llevar a cabo en la valoración de una hipoteca, y tú no puedes elegir.

El prestamista decidirá si usa la forma tradicional de enviar un topógrafo a tu propiedad para hacer un informe, o puede usar datos de ventas en línea o pasar por la propiedad para evaluar el área y su estado.

Cualquiera que sea el método que utilicen, un prestamista siempre utilizará la opinión profesional de un perito sobre el valor de la propiedad para tomar la decisión final sobre el monto del préstamo que te ofrecerá.

¿Cuál es el valor aproximado de una casa hipotecada en USA?

El pago hipotecario mensual promedio de una casa hipotecada es de $1,487, según datos de 2019 de la Encuesta de vivienda estadounidense de la Oficina del Censo de EE. UU. El pago hipotecario mensual medio es de $1200, según los datos de vivienda del censo de 2019.

El monto de las casas hipotecadas en venta también depende de la ubicación y condiciones de la casa.

¿Es más barata una casa hipotecada?

Por lo general, muchas de estas casas están embargadas por el banco y pueden venderse a un precio menor porque al banco no le interesa tener muchas propiedades ejecutadas. Aún teniendo condiciones superiores a otras viviendas y estando en ubicaciones privilegiadas.

Los remates judiciales y los bancos que venden casas hipotecadas son una buena opción si estás pensando en invertir o ahorrar dinero en la compra de tu vivienda.

¿Qué requisitos debo cumplir para comprar?

El proceso para comprar una casa REO es similar al proceso de compra de una casa estándar, pero hay algunas excepciones clave a tener en cuenta. Ya sea que estás comprando la casa para vivir o como inversión, estos pasos deberían ayudarte a prepararte para el éxito con las propiedades del banco.

10 pasos para comprar propiedades REO

Paso 1: Examina las propiedades REO disponibles

Antes de avanzar demasiado en el proceso, Dale un vistazo a las propiedades disponibles en tu mercado objetivo o rango de precios. Hay varias maneras para que los posibles compradores de vivienda exploren las propiedades REO disponibles:

  • Listados de bancos y prestamistas: Los listados específicos de prestamistas, como los listados de REO de Pennymac, muestran todas las propiedades bancarias disponibles de un determinado prestamista.
  • Servicio de Listado Múltiple: Los prestamistas y Realtors® a menudo usan el Servicio de Listado Múltiple para enumerar propiedades REO, lo que facilita encontrar opciones de múltiples prestamistas en un solo lugar.
  • Agente de bienes raíces: Un agente de bienes raíces podrá encontrar ofertas de REO de múltiples prestamistas en tu área deseada.
  • Servicios en línea: Otros servicios en línea, como Zillow, ofrecen herramientas para buscar ejecuciones hipotecarias por ciertas características o en ciertas áreas. Algunas de estas herramientas son de uso gratuito, mientras que otras pueden cobrar una tarifa.

Paso 2: Encuentra un prestamista y discute el financiamiento REO

Una vez que hayas encontrado una propiedad que te interese, habla con un prestamista acerca de tus opciones de financiamiento.

Esto es particularmente importante debido al momento del proceso de compra de vivienda REO; los prestamistas están motivados para vender y quieren sacar estas casas de sus libros, así que cuanto más preparado estés con el financiamiento, mejor.

Una cosa que puede acelerar el proceso de compra de una vivienda REO es obtener la aprobación previa del prestamista propietario de la vivienda.

Con esta aprobación previa, el prestamista propietario de la propiedad REO sabrá que tú estás financieramente calificado para comprar la propiedad, lo que hará que sea más probable que acepte tu oferta.

Paso 3: Encuentra un Agente de Compradores de Bienes Raíces que conozca REO

Un agente del comprador es un gran socio para tener mientras navegas por el proceso de compra de una casa.

El agente de tu comprador te ayuda a asegurarte que encuentres las mejores propiedades a los mejores precios posibles, y utilizará su experiencia para guiarte en cada etapa del proceso.

Tu agente también debería poder decirte si necesitas contratar a alguien más, como un abogado o un servicio de inspección, según tu estado y situación.

Si estás específicamente interesado en propiedades REO, intenta encontrar un agente de compradores que trabaje con propiedades REO con frecuencia.

De esta manera, tu agente de bienes raíces conoce los entresijos de negociar con un prestamista, cómo calcular el costo de las reparaciones necesarias, cómo trabajar dentro del cronograma del prestamista y cómo prepararte para lo que viene después.

Paso 4: define tus propiedades

Una vez que estés trabajando con un agente de compradores, puedes comenzar a reducir tu lista de propiedades REO. Algunas características importantes que deben tenerse en cuenta son las siguientes:

  • Precio de lista
  • Reparaciones significativas necesarias (y el impacto general en el precio)
  • Ubicación (y proximidad a una escuela, lugar de trabajo u otra área deseada)
  • Número de dormitorios y baños
  • Calidad del barrio y alrededores
  • Recursos comunitarios de la zona, como parques, gimnasios, lugares de culto, etc
  • Contingencias o requisitos específicos del prestamista

Una vez que hayas tomado en cuenta tus características «imprescindibles», si te quedan varias propiedades, define tu lista. Luego, en función de las características «agradables de tener», como un patio grande, un sótano terminado o una piscina enterrada.

Comparte tus casas favoritas con tu agente, quien puede programar recorridos para las propiedades que se encuentran en la parte superior de tu lista.

Paso 5: busca tasar la propiedad que desea

Algunas casas REO tienen un precio excelente, pero comprar una casa propiedad de un banco no es una ganga automática.

Se puede descontar una propiedad REO en función de una ubicación indeseable o daños graves, o se puede sobrevaluar en función de las ventas comparables en el área o el deseo del prestamista de recuperar el dinero gastado.

De cualquier manera, es una buena idea considerar obtener una tasación para saber cómo se compara el valor real con el precio de venta. Una tasación te ayudará a obtener un valor estimado objetivo, que puedes comparar con el precio solicitado por el banco para ver si el precio es justo.

Durante la tasación, un tasador con licencia hará un inventario de los principales sistemas (es decir, HVAC, plomería), la integridad estructural de la casa y verificará los precios de casas comparables en el área.

Paso 6: Haz una oferta

Una vez que hayas encontrado una propiedad adecuada para ti, es hora de hacer una oferta. Tu agente te ayudará a decidir qué tipo de oferta es probable que se acepte, preparar la oferta y enviarla al prestamista.

Según el prestamista, es posible que debas presentar formularios de contrato o documentos especiales.

También es común adjuntar un cheque de depósito de arras a tu oferta. Este cheque (comúnmente 1-2% del precio de compra) generalmente se mantiene en una cuenta de depósito en garantía hasta que se finaliza la compra.

Asegúrate de considerar el proceso de inspección al hacer tu oferta. Puedes optar por hacer que la oferta dependa de la inspección para estar protegido si la inspección descubre problemas significativos (y potencialmente peligrosos).

Paso 7: Inspecciona la propiedad

Una inspección debe ser parte de la compra de cualquier vivienda, pero es crucial para las viviendas que son propiedad de un banco.

Las propiedades de propiedad inmobiliaria generalmente se venden «tal cual», lo que significa que el comprador de la vivienda está pendiente de cualquier reparación. Esto incluye los problemas estructurales importantes, que deban solucionarse.

Una casa REO puede haber estado desocupada durante semanas o meses. También puede estar descuidada debido a problemas financieros del propietario o los propietarios anteriores pueden haber quitado artículos o dañado la propiedad antes de desocupar.

Además, es posible que la propiedad haya pasado por renovaciones no permitidas.

Con eso en mente, debes estar 100% seguro de saber lo que debes arreglar antes de finalizar el préstamoHacer una inspección de la casa es la mejor manera de hacer un inventario completo de las reparaciones que se deben hacer.

Paso 8: negociar los detalles

Para bien o para mal, negociar con un prestamista por una casa propiedad de un banco es diferente de negociar con un propietario. Por un lado, tratar con un banco en lugar de con un propietario significa que no tienes que preocuparte que los vínculos emocionales con la casa influyan en la decisión.

También suelen tratar con un prestamista muy motivado que quiere deshacerse de la propiedad (especialmente si ha estado en el mercado más de 30 días). Por otra parte, los bancos suelen tardar más en responder a una oferta (o una pregunta) que a un propietario porque la oferta debe ser revisada por varias personas o empresas.

Cuando el prestamista responda, esperará que tú le respondas rápidamente para mantener el proceso en marcha.

Paso 9: finaliza tu préstamo

Ahora que has presentado una oferta, se llevarán a cabo varias cosas a la vez. Primeroa inspección de la vivienda, las negociaciones con el banco y la finalización de tu préstamo.

Durante este tiempo, completarás el papeleo y compartirás información con tu prestamista para asegurarte que tu préstamo sea el adecuado para la oferta que has presentado.

Paso 10: Cierre

Una vez que todo el papeleo esté en su lugar, hayas transferido tu pago inicial y los fondos de tu préstamo estén en su lugar, es hora de cerrar. El cierre de una propiedad REO es similar a cualquier otro cierre, con algunas excepciones notables.

Si no puede cerrar en una fecha de cierre predeterminada, el prestamista puede cobrar una multa por cada día después de la fecha límite. (Puedes intentar evitar estos retrasos obteniendo una aprobación previa para un préstamo y obteniendo la seguridad que tu financiamiento llegará en una fecha determinada).

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