Casas en venta financiadas por el dueño: ¿cuánto cuestan?

El sueño de tener una casa propia nunca debería desvanecerse. Epecialmente cuando cuentas con tantas opciones para comprar, como las casas en venta financiadas por el dueño. De hecho, este tipo de propiedades son una de las más buscadas en Estados Unidos, no solo por sus atractivos precios y plan de pago, sino también por la facilidad de compra.

Concretamente, cientos de personas se interesan por adquirir casas en venta financiadas por el dueño en Estados Unidos cada semana, lo que supone una gran demanda.
Pero ¿Existen suficientes casas de dueño a dueño en venta para satisfacer dicha demanda?
Honestamente, en algunos estados del país sí, mientras que en otros puede que haya más personas interesadas en adquirir una casa en venta por dueño directo, que propietarios realmente dispuestos a venderla de esta manera.
Recordemos que el mercado inmobiliario en USA aún es liderado por los agentes de bienes raíces. Por lo que realmente no es muy común encontrar grandes cantidades de casas en venta financiadas por el dueño.
Sin embargo, esto no es imposible. De hecho, si conoces todos los detalles sobre este tema, la búsqueda se te podría facilitar. Por ello hablaremos de todo esto, a continuación.

Venta de casa financiada por dueño

La venta de casa financiada por dueño se trata de un acuerdo financiero entre un propietario y una persona interesada en comprar la vivienda. De esta manera, se podría decir que este acuerdo reemplaza una hipoteca estándar de un banco, por un plan directo entre el vendedor y el comprador, también conocido como financiamiento del propietario.
En pocas palabras, en lugar de acordar la financiación de la casa con una entidad bancaria, lo harás directamente con el dueño de la misma. Así, será él mismo quien te traspasará su vivienda, por lo que tendrás que pagarle a lo largo del tiempo por tu nuevo hogar, de acuerdo a las condiciones del crédito.
Por ejemplo, imaginemos por un momento que un propietario ofrece una casa por 200.000$. Tú ves esta oferta, pero debido a que trabajas por cuenta propia, no puedes obtener un financiamiento tradicional. Así que realizas una oferta de precio total y solicitas un 15% (30.000$) de financiamiento del propietario.
Por su parte, el vendedor, quien no tiene hipoteca sobre la propiedad, acepta la oferta y crea una nota de hipoteca que requiere que pagues la casa en 10 años al 8% de interés con un pago final. De esta manera, acuerdan que debes pagar 1.247$ por mes y el vendedor recibe un retorno del 8%, por un total de 224.532$ en el transcurso de 10 años.
Como podrás haber observado, este tipo de proceso comienza con un pago inicial y un monto de devolución del préstamo mensual, más intereses. Además, es importante destacar que las casas en venta financiadas por el dueño suelen tener precios diferentes que las propiedades financiadas por las instituciones tradicionales.
Algunas son un poco más costosas, mientras otras cuentan con precios bastante atractivos comparados con los valores del mercado. Pero independientemente de cuál sea el caso, esta sigue siendo la única opción para los compradores de vivienda que no pueden obtener financiación de un prestamista habitual.

Tipos de financiación de casas en venta financiadas por el dueño

Por supuesto, se debe utilizar un contrato formal para legalizar esta financiación. Dicho acuerdo se puede estructurar de las siguientes maneras:
Pagaré o hipoteca: funciona de manera similar a una hipoteca estándar. Por lo que el comprador tendrá que firmar un documento en el que confirmará que el prestamista tiene un interés de seguridad en la casa hasta que se pague el préstamo.
Escritura de fideicomiso: se puede decir que es un tipo de pagaré que parece una escritura de hipoteca. Ya que en este caso, la propiedad sería de un tercero fideicomisario en una escritura de fideicomiso.
De esta manera, el título se entregará al comprador una vez que se hayan cumplido los términos del préstamo.
Contrato de escritura: como comprador, no recibirás la escritura y el título de la propiedad hasta que el préstamo esté efectuado en su totalidad, según este acuerdo.
Por lo tanto, el vendedor se quedará con la escritura y título hasta ese momento.
Contrato de arrendamiento con opción a compra: muchos propietarios optan por esta opción, ya que permite cierta flexibilidad a la hora de efectuar la compraventa.
Concretamente, podrás alquilar la propiedad por un tiempo determinado antes de aceptar las condiciones finales de compra. Además, cualquier alquiler pagado durante el período de arrendamiento se destinará a la venta de la vivienda. Siempre y cuando decidas comprar al final del período de arrendamiento.
Independientemente del tipo de contrato por el que decidas adquirir este tipo de propiedades, podrías disfrutar de los siguientes beneficios de las casas financiadas por su dueño:
Menos obstáculos: este tipo de venta podrá permitirte adquirir un financiamiento sin todos los requisitos, obstáculos y limitaciones que normalmente conllevaría hacerlo a través de una entidad tradicional.
Por lo tanto, si tienes algunos ingresos inconsistentes o un puntaje de crédito bajo, esta podría ser la opción ideal para ti.
Mayor rapidez: usualmente, tanto el vendedor como el comprador de una vivienda suelen preferir que la transacción se realice de la manera más rápida y eficiente posible. Afortunadamente, las casas financiadas por sus dueños ofrecen una compraventa bastante rápida y sencilla.
Esto se debe a muchos factores, por ejemplo, el comprador podría no requerir una evaluación de la vivienda para obtener financiamiento de su banco. Lo que significa que podrá concluir la venta antes, lo que beneficiará a ambas partes.
Sin pago inicial mínimo: las casas financiadas por los dueños no suelen exigir un pago inicial mínimo por el gobierno. Lo que significa que podrías negociar un precio de pago inicial que le funcione tanto al dueño como a ti.
Costos de cierre más bajos: este tipo de propiedades permiten que, tanto los compradores como los vendedores, ahorren una gran cantidad de dinero en los costos de cierre, incluyendo las inspecciones, las tasaciones y las tarifas bancarias.
Mejor rendimiento de inversión: el financiamiento de propietario puede ofrecer un flujo de efectivo constante a largo plazo, gracias a la alta tasa de interés del préstamo.

¿Cómo compro una casa financiada por el dueño?

Comprar casas en venta financiadas por el dueño no es lo más complicado del mundo, pero sí necesitas tener en cuenta ciertos factores y consejos para adquirir una propiedad realmente rentable. Entre ellos, podemos destacar:

• Busca estas propiedades en las diferentes páginas web de casas en venta, en Facebook o en los clasificados de los periódicos.
• Solicita una tasación y una inspección para tener algo de tranquilidad y seguridad que estás haciendo un buen negocio.
• Pregunta por los requisitos de compraventa, ya que aunque estos sean mucho más sencillos que una compra por inmobiliaria, aún existen y deben respetarse. Por ejemplo, habrá dueños que no requerirán cualificación de crédito, pero te pueden pedir el informe de crédito para conocer cuál ha sido tu patrón de pagos y tu situación real financiera.
• Pregunta por el pago inicial, y si es muy alto, siéntete con libertad de negociar.
• Asegúrate de hacer la transacción con el dueño real de la propiedad y que no esté en peligro de ejecución hipotecaria.
• Pregunta por el tipo de contrato y qué pasará con el título. Es decir, ¿La casa quedará a nombre del vendedor hasta que se salde o puede ser pasada a tu nombre? También es importante saber si es un contrato que incluye opción para alquilar hasta que se haga la venta, o si es uno de compra venta.
• Consulta por la forma en que se harán los pagos, es decir, si será mensual, en anualidades o será uno global en un tiempo determinado.
• Conoce la cantidad del interés y si es fijo o variable.
• Conoce quien será responsable del mantenimiento de la propiedad (por lo regular es el comprador).
• Pregunta por la penalidad y consecuencias de no cumplir con el contrato.
• Consulta sobre qué pasará si el dueño o los compradores fallecen antes de completarse el pago total.

¿Qué necesito para comprar una casa financiada por el dueño?

Como te podrás imaginar, los requisitos para comprar una casa financiada por el dueño dependerán del mismo. Es decir, cada propietario establecerá sus propios requisitos de a cuerdo a la ley vigente en su estado.
Sin embargo, normalmente los vendedores tendrán que contratar a un abogado o a un pagaré. Que será quien detallará todos los aspectos del contrato de compraventa, como la tasa de interés, el pago, las multas por defecto, las fechas de pago y más.
Igualmente, para protegerse contra el incumplimiento, muchos propietarios mantienen el título de la propiedad hasta que se hayan realizado todos los pagos.
De todos modos, así como el vendedor debe contratar a un abogado para establecer todos los requisitos y gestionar todo en orden, tú también puedes hacerlo.
De hecho, este profesional te puede ayudar a realizar una búsqueda de título. Lo que te garantizará que el propietario/vendedor está en posición de vender la propiedad y que eventualmente podrá liberar el título a cambio de financiar parte o la totalidad de la transacción.
Así que, en medidas generales, necesitarás:

• El dinero suficiente para realizar un pago inicial.
• Capacidad de negociación por si se necesita llegar a un acuerdo sobre dicho pago.
• Contar con los consejos de un profesional en el tema, como un abogado.
• El dinero suficiente para cumplir con cada pago de la propiedad mensualmente.
• Alguna constancia de que percibes ingresos por parte de algún trabajo.

Además, como te comenté anteriormente, tendrás que firmar un pagaré al vendedor estableciendo los términos del préstamo, que incluyen:

1. Tasa de interés.
2. Calendario de reembolso.
3. Consecuencias del incumplimiento.

¿Cuál es el interés de una casa financiada por el dueño?

El interés de este tipo de financiamientos puede variar de acuerdo al propietario y al estado en el que te encuentres. Por ejemplo, habrá casas con una tasa de interés menor comparada con los financiamientos de una entidad bancaria tradicional. Mientras que otras podrían incluir una cifra mayor.
Sin embargo, la mayoría de los acuerdos de financiación por propietario suelen ser a corto plazo, con un pago global final que vence después de tan solo 5 o 10 años. El objetivo de esto es que tú, como comprador, cuentes con el suficiente capital y tiempo para adquirir la propiedad.

¿Cuál es el precio promedio de una casa en Estados Unidos?

El precio promedio de una casa en Estados Unidos oscila entre los 250.000$ y 500.000$. Sin embargo, esto puede variar muchísimo de acuerdo al estado en el que decidas vivir.
Por ejemplo, el precio promedio de una casa en Dallas, Texas es de 268.600$ mientras que el precio promedio de una propiedad en New York es de 428.000$. Siendo California el estado más costoso para adquirir una propiedad, ya que las mismas varían entre los 990.000$ y 1.246.000$.
De todos modos, algunas casas en venta financiadas por el dueño suelen ser más económicas. Solo debes encontrar la correcta para ti, que tenga todas las comodidades que esperas de un hogar, y se ajuste a tu presupuesto, incluso a largo plazo.