Casas en renta con opción a compra: claves a considerar

Hay ciertas oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario de los Estados Unidos, que son bien distintas a las que se pueden encontrar en países de Latinoamérica. En el país del norte, la mayoría de las personas tienen su hipoteca, la cual les permite acceder a una vivienda propia a través de un pago mensual del crédito durante muchos años. ¿Pero cómo hacer cuando no se cuenta con un historial crediticio que permita acceder a una hipoteca? Una de las opciones más comunes son las casas en renta con opción a compra. Esta modalidad permite adquirir la propiedad en un tiempo estimado por las partes y mientras tanto se cuenta con una casa para rentar, a valor de mercado.

También puede ser una opción para quienes tengan un perfil de crédito negativo o estén a la espera de un ingreso importante de dinero. En cualquier caso, se deberá analizar la oferta disponible y realizar una proyección financiera. Es importante en esta circunstancia, contar con el asesoramiento de un abogado para la constitución del contrato y para acompañar todo el proceso en forma segura.

En este artículo describiremos las claves más importantes a tener en cuenta a la hora de llevar adelante una operación de este tipo. Desde la oferta de casas baratas para rentar, hasta los detalles a tener en cuenta en un contrato para evitar estafas y frustraciones. Todo de acuerdo a la legislación vigente y los mejores consejos de profesionales en la materia.

Casas de renta con opción de compra

En los Estados Unidos existe una alternativa para el acceso a la vivienda propia conocida como Rent-to-own. Se trata de casas en renta con opción a compra, lo que permite ingresar en una propiedad para vivir en ella, pagando mensualmente un alquiler como se hace regularmente. Pero en forma particular, se pueden establecer distintas pautas para adquirirla posteriormente.

En general, la mayor parte de los ciudadanos y residentes de USA accede a una primera vivienda propia a través de la solicitud de un crédito hipotecario. Para esto es necesario contar con determinados ingresos, un historial crediticio positivo y una suma de dinero para iniciar la operación. Estas pueden ser condiciones poco accesibles para un inmigrante.

Por esta razón, muchos latinoamericanos que viven en los Estados Unidos eligen esta modalidad en su camino por tener una vivienda propia. Considerando que los alquileres pueden ser costosos y, por lo general, no establecen una opción de ahorro. Lo que genera que se pague durante años una renta sin la posibilidad de capitalizarse.

Tomando los recaudos necesarios, la renta con opción a compra es una alternativa válida en esta búsqueda. Existen diversas alternativas que son pasibles de encontrar en el mercado inmobiliario y que darán la oportunidad de adquirir una casa propia, como son:

• Contrato de arrendamiento con opción de compra.
• Entrega de tierras pactada.
• Hipoteca envolvente.

En la primera opción, se establece un contrato que suele estar marcado por una prima de ingreso y un valor mensual de alquiler. Dentro de esta suma pactada, se determina un porcentaje que se acumula para el momento de efectuar la compra. En este caso, el comprador se compromete a hacer efectiva la operación, lo que podría generar pérdidas si se arrepiente.

La entrega de tierras pactada, implica el pago mensual de un monto que se considera para el pago total de la propiedad. Así se asume un contrato por un lapso de tiempo específico, y tras este plazo el título es transferido al comprador. Esta modalidad puede tener algunos inconvenientes, dado que la documentación permanecerá en manos del vendedor hasta que la operación se haga efectiva.

La hipoteca envolvente es una opción menos común. En este caso, si una persona accedió a un crédito hipotecario que no puede o quiere pagar, puede alquilar la propiedad haciendo cargo al inquilino del compromiso de las cuotas. Una vez se cumpla con el total del crédito asumido, el nuevo comprador podría pagar una diferencia para titularizar la propiedad.

¿Cómo funciona la renta con opción a compra?

Actualmente la modalidad que tiene mayor receptividad en el mercado inmobiliario es la mencionada como primera alternativa en el apartado anterior. La generación de contratos para casas en renta con opción a compra. Aquí será importante identificar todas las condiciones en el documento de acuerdo, que será firmado por ambas partes.

Allí se debe indicar si se establecerá un valor de prima para el acceso a la propiedad. Al igual que el valor del alquiler mensual y si se considerará un porcentaje como suma acumulable al momento de hacer efectiva la opción de compra. También se deberá determinar el tiempo de duración del contrato y quién correrá con cada uno de los gastos, específicamente con los de mantenimiento.

Al momento de buscar una casa para rentar, se podrá identificar concretamente aquellas que tengan opción a compra. O bien, se podrá ofrecer esta modalidad a los propietarios. Será fundamental contar con el asesoramiento de un abogado que se especialice en el sector inmobiliario y pueda acompañar todo el procedimiento.

También se puede consultar con un consejero de vivienda. Que podrá determinar las opciones que cada uno tenga de acuerdo a sus ingresos e historial. En el portal para consumidores financieros del Gobierno Federal, se podrá encontrar un mapa de oficinas disponibles de acuerdo al código postal de su residencia.

Además se pueden encontrar empresas que realizan emprendimientos bajo esta modalidad. Por ejemplo, Casa Bella en Orlando, ofrece propiedades de gran tamaño e inmejorable estilo. No se trata de casas baratas para rentar. Muy por el contrario, permitirá acceder a una vivienda amplia con un ingreso promedio.

Las condiciones son relativamente accesibles. Con un ingreso combinado de $55.000 anuales, una suma de dinero inicial y un historial limpio de desalojos. También requiere no contar con otros créditos hipotecarios vigentes ni encontrarse en situación de bancarrota. Esta compañía, al igual que otras, ofrece una excelente opción para nuevos residentes.

¿Cuáles son las condiciones de un alquiler con opción a compra?

Las casas en renta con opción a compra asumen distintas condiciones que deben ser acordadas con el propietario. En general, implica un contrato por un lapso de tiempo determinado, tras el cual se deberá hacer efectiva la compra. En caso que esto no se materialice, el comprador podría perder el dinero abonado durante el contrato.

Se suele disponer de una prima de ingreso y un valor mensual de alquiler, del cual se dispondrá un porcentaje acumulable para la operación de compra. Todo esto se debe reflejar en el contrato de manera detallada para evitar cualquier inconveniente y tener un respaldo documentado de lo acordado entre las partes.

Bajo esta modalidad aquellas personas que no cuenten con un historial crediticio, o el mismo tenga algunos registros negativos, podrían acceder a una vivienda propia. Donde el propietario, sea una persona física o una compañía, puede erigirse como financiador sin la necesidad de recurrir a un banco.

También, el acceso a casas en renta con opción a compra, otorgan el beneficio de un tiempo donde poder establecer o rehabilitar el historial personal. Y al momento de concretar la opción de compra, el futuro propietario podría solicitar un crédito hipotecario que utilizará para el pago de la vivienda.

Pero, hasta el momento de hacerse efectiva la operación de compra el contrato se encontrará en manos de su titular, por esto es fundamental que todo quede registrado en un documento. Ya que el vendedor podría generar una transacción alternativa con otra persona, fijar un precio superior o bien establecer alguna operación financiera con la propiedad como garantía.

Es importante también, comprobar la titularidad sobre la propiedad, ya que se han conocido muchos casos de estafa en operaciones de este tipo. Donde una persona que dice ser propietaria, establece un contrato de este tipo, pero llegado el momento la operación de compra no puede hacerse efectiva por problemas en la documentación.

Estas situaciones, y la garantía de realizar un contrato bajo la legislación vigente en su estado, pueden contar con el respaldo y el asesoramiento de un abogado que se especialice en el mercado inmobiliario. Más allá de los costos que se deban asumir, es una forma de evitar futuros dolores de cabeza.

Es de vital importancia fijar cada uno de los pasos que se irán desarrollando en el transcurso del contrato y hasta su finalización. Quién se hará cargo del pago de impuestos y servicios, cómo será asumido el mantenimiento de la unidad y cuáles son las reparaciones o adecuaciones que pueden realizar los nuevos habitantes de la vivienda.

Todos estos aspectos son sustanciales para evitar conflictos que puedan desarmar la operación de compra o atentar contra el cumplimiento del contrato. Muchas veces se asume la posibilidad de diálogo para arreglar estos inconvenientes, pero al momento del problema no siempre se logran resolver de manera satisfactoria.

¿Cuánto es la prima de un alquiler con opción a compra?

En general, en cualquier casa para rentar se establece una prima de ingreso. Esta puede funcionar como depósito o garantía. Pero en la renta con opción a compra, la suma pactada se puede contabilizar como parte del dinero que se destinará al pago por la propiedad. Y que, por supuesto, es posible que se pierda si el comprador se arrepiente.

En la mayoría de los casos, la prima para acceder a casas en renta con opción a compra se establece en un porcentaje de entre el 2,5 y el 7% del valor de la propiedad. Sobre algunos contratos, la suma que deberá pagar el comprador al finalizar el contrato se establece al inicio. En otros, el monto de compra se define llegado el momento de hacer efectiva la operación.

En ambas circunstancias, se deberá contar con esta suma de dinero para acceder a la propiedad. Luego, el funcionamiento de la relación entre las partes será similar a la que sucede en cualquier casa para rentar. Considerando las condiciones que deben quedar establecidas en el contrato de arrendamiento con opción de compra.

Si el arrendatario se compromete a hacer efectiva la compra de la propiedad al finalizar este acuerdo, puede perder la prima y la suma que haya acumulado con los pagos mensuales. También se puede considerar la opción sin obligación, dejando en claro lo que sucederá con la prima una vez finalice el contrato.

Por último, es válido considerar que este tipo de contratos puede ser beneficioso para ambas partes. El propietario como arrendador, recibe una suma en forma mensual hasta que se complete el pago de la propiedad. Mientras el arrendatario invierte su dinero en la posible compra de una vivienda propia como forma de capitalizarse.