Casas en remate por bancos: ¿cómo funcionan las subastas?

Las casas o casas en remate por bancos pueden servir como una puerta de entrada de bajo costo a la propiedad de vivienda. Pero las subastas de casas también implican mucho riesgo. Muchas veces, en realidad no podrás entrar a la casa antes de ofertar por ella. También puedes recibir tarifas de subasta ocultas.

Remate de casas por el banco

Cuando un propietario no hace varios meses de pagos de la hipoteca, el banco u otro prestamista puede colocar la propiedad bajo ejecución hipotecaria y hacer que los inquilinos sean desalojados.

Luego coloca la casa en una subasta de ejecución hipotecaria,  que está a cargo de fideicomisarios contratados por el banco. El prestamista espera recuperar lo que todavía se debe de la hipoteca, pero a menudo obtiene menos. No está permitido obtener más o sacar provecho de la subasta.

En otros casos, un propietario puede dejar de pagar los impuestos sobre la propiedad durante muchos años. Entonces, las autoridades fiscales locales toman el control de la propiedad y la colocan en una subasta de gravamen fiscal. Estos están en manos de las autoridades gubernamentales.

Cada uno de estos puede dividirse en otros dos tipos de subastas de remates bancarios:

1. En una subasta de confirmación, el prestamista tiene la opción de aceptar o no la oferta ganadora (en otras palabras, podría rechazar la venta si la oferta es demasiado baja).
2. En una subasta absoluta, el mejor postor gana la propiedad. Pero antes de realizar una subasta de vivienda, asegúrate de consultar a tu asesor financiero fiduciario, ya que existen riesgos involucrados en las ofertas por casas en remate.

Riesgos de las subastas de casas: Lo que necesita saber

En muchos casos, los subastadores de casas no te permitirán inspeccionar una casa antes de ofertar por ella. Está a la venta como está. Entonces, si ganas la licitación, te quedarás con la propiedad independientemente de su condición.

Recuerda por qué estas casas fueron embargadas en primer lugar. Si los propietarios se saltaron los pagos de la hipoteca y/o los impuestos sobre la propiedad, probablemente también descuidaron los gastos básicos de mantenimiento.

En algunos casos, es posible que incluso hayan hecho daño intencionalmente cuando sabían que estaban perdiendo la casa. Estarás al tanto del costo de todas esas reparaciones cuando obtengas la casa.

E incluso si puedes recorrer una casa antes de la subasta, no puedes ver mucho. A menos que seas un contratista calificado o un tasador de viviendas, es posible que no sepas qué buscar realmente. Podría haber problemas graves detrás de las paredes o debajo de los pisos. Nuevamente, tendrás que desembolsar más dinero para solucionar estos problemas. Y si los servicios públicos no funcionan, no detectarás fugas, sistemas eléctricos defectuosos ni otros peligros.

Incluso puedes ser responsable de los gastos que no tienen nada que ver con la estructura de la casa. La propiedad puede tener reclamaciones o gravámenes en su contra por parte de cualquier número de acreedores. Esa carga pasa a ti junto con las llaves de tu nueva casa.

Por supuesto, estos son algunos de los peores escenarios que debes tener en cuenta. Hay formas de ganar mucho en las subastas de casas en remate por bancos. Pero hay que hacerlo de la manera correcta.

Trata de ver la mayor parte posible de la casa

Una buena manera de comenzar es limitar tu búsqueda a casas que permitan inspecciones previas a la subasta. Es posible que desees traer a un corredor de bienes raíces de confianza o a un tasador de viviendas con licencia para su opinión sobre el valor real de la propiedad. O si conoces a un contratista experimentado, puedes pedirle que te acompañe para evaluar la casa y estimar el costo de las reparaciones.

Al visitar la propiedad, también verás si está ocupada. Si hay ocupantes ilegales, eliminarlos puede llevar tiempo y dinero adicional. Esto puede afectar cuánto puedes permitirte ofertar o incluso si quieres la casa.

Por supuesto, es posible que no encuentres ninguna casa que te guste si solo consideras aquellas que permiten inspecciones previas. Si necesitas ampliar tu búsqueda, intenta, al menos, propiedades que proporcionen fotos. Si solo puedes ver tomas exteriores, debes saber que el interior suele estar en peor estado que el exterior.

Verifica las reclamaciones contra la propiedad antes de ofertar

Como se mencionó anteriormente, las casas en remate por bancos pueden tener varios gravámenes en su contra. Puedes contratar a una empresa de búsqueda de títulos para realizar una investigación sobre estos.

También puedes descubrir si hay algún reclamo de propiedad contra la propiedad. En el caso que ganes una oferta, es posible que también desees contratar un seguro de título poco después para protegerte de cualquier cosa que la compañía de títulos pueda haber pasado por alto.

Conoce contra quién está pujando

Las subastas pueden ser oportunidades excelentes para lograr un trato en una casa porque hay menos personas compitiendo por una propiedad. Pero ten cuidado: esta competencia es feroz. Estas subastas no atraen solo a compradores de vivienda por primera vez. También es probable que estés en la sala de ofertas con inversionistas inmobiliarios experimentados y otros profesionales en la industria de la vivienda.

Aquellos que asisten a las subastas de casas están extremadamente bien informados. Conocen el área y lo que genera ganancias en las inversiones inmobiliarias. Por supuesto, los nuevos inversores deberían probar las subastas de viviendas, pero es necesario comprender contra quién está pujando.

Una forma de adelantarse a la competencia es investigar el mercado inmobiliario en esa área. Mira a cuánto se venden las casas en la localidad para determinar dónde debes trazar la línea en términos de lo que ofreces. Un agente inmobiliario puede ayudar aquí.

Ven con dinero en efectivo a una subasta de casas

Las subastas de casas requieren algo de efectivo para los costos iniciales. Una vez que hayas identificado algunas propiedades con posibilidad, es hora de preparar tu efectivo. Cada lugar de subasta, ya sea en línea o en persona, tiene sus propias reglas y regulaciones, pero en términos generales, es posible que tengas que pagar una parte del cambio por adelantado.

Luego, si ganas una subasta, probablemente tendrás que pagar la casa en su totalidad con efectivo o cheque de caja. A menudo tienes que hacer esto inmediatamente o tienes poco tiempo para hacerlo. Si no pagas en su totalidad, puedes perder tu depósito junto con la propiedad y enfrentar una prohibición de futuras subastas.

Además, es posible que te cobren cargos. Las subastas de propiedades involucran a más jugadores que solo los postores y un banco, y estas otras personas tienen que ser pagadas. Por lo general, sus honorarios recaen en usted, incluido el cargo del lugar que organiza la subasta, los abogados y otras entidades involucradas en la subasta de la propiedad.

¿Cómo compro una casa en remate por el banco?

No es una práctica poco común que los bancos recuperen la propiedad hipotecada con ellos cuando el prestatario no paga sus cuotas mensuales. Los bancos, a su vez, ponen estas propiedades en subasta, dando así a los compradores potenciales la oportunidad de adquirir bienes inmuebles a un precio inferior al precio de mercado. Sin embargo, uno debe saber de las consecuencias cuando decide hacerlo.

Punto de partida A

Los bancos solo les preocupa la cantidad que el prestatario les debe junto con el componente de interés y los cargos por multas. Entonces, los bancos establecen un precio de reserva que es una combinación de estos cargos.

Es el precio base a partir del cual parte la subasta. El precio de reserva es el precio solicitado por el banco, que generalmente es más bajo que el precio de mercado. Los interesados deben presentar un giro a la vista del dinero del margen para participar en la subasta bancaria. Generalmente, es un porcentaje del precio de reserva de la propiedad a subastar.

Factores a tener en cuenta

En primer lugar, hay que consultar con la sociedad de vivienda si el propietario anterior tiene cuotas pendientes. Después de la subasta, la responsabilidad de pagar las cuotas recae en el nuevo propietario.

En segundo lugar, comprueba si el propietario ha pagado todas las facturas de servicios públicos a tiempo. El tercer aspecto que hay que comprobar es si el propietario anterior ha pagado impuestos locales, como el impuesto sobre la propiedad, a las autoridades municipales locales.

Si no has pagado las cuotas por un largo período de tiempo, entonces la autoridad municipal también está en su derecho de embargar la propiedad para recuperar sus cuotas.

• Verifica si hay reclamos legales

El nuevo propietario debe verificar si existe algún reclamo legal sobre la propiedad que no sea el del banco. Si hay tales reclamos, el nuevo propietario tendrá que lidiar con esto. También se puede examinar la resistencia estructural de la propiedad. Si la propiedad estuvo en posesión del banco durante mucho tiempo, entonces podría haber algún desgaste causado por la negligencia.

Al anunciar la subasta, la mayoría de los bancos declaran que la propiedad se venderá «tal como está, donde está», lo que significa que todas las cuotas pendientes se transferirán al comprador.

Muchas veces, el banco puede no haber tomado posesión física; en cambio, tiene la posesión simbólica de la propiedad. Hay que entender que el banco nunca es dueño del inmueble que pone en subasta. El título original recae en el propietario anterior; el banco está subastando la propiedad simplemente para recuperar sus cuotas.

• Hacer arreglos financieros

Los posibles compradores de propiedades deben presentar un monto de margen para participar en la oferta. Esta cantidad de margen podría ser alrededor del 10-15 por ciento del precio de reserva. El banco puede exigir que el licitador ganador deposite al menos el 15-20 por ciento del monto del saldo dentro de los próximos días.

Antes de participar en una subasta, haz tu diligencia debida. Visita la propiedad, verifica que esté desocupada y evalúa su estado general para evaluar si se necesitan reparaciones. Esto te ayudará a sopesar los pros y los contras y evaluar los costos involucrados en realizar dicha compra.

¿Cómo funciona?

Una vez que hayas decidido el área en la que deseas comprar, comunícate con algunas casas de subastas locales que pueden enviarte un catálogo.

Normalmente, solo transcurren unas pocas semanas entre la producción del catálogo y la celebración de la subasta, por lo que es posible que desees visitar las propiedades que te interesan dentro de este tiempo.

También es una buena idea obtener un Acuerdo de principio antes de la subasta para prepararte para el rápido tiempo de respuesta. Pero también necesitarás saber el máximo que podrías ofertar para asegurarte que el proceso transcurra sin problemas.

Proceso más rápido y menos costos

• Comprar en una subasta tiende a ser más rápido que el proceso tradicional de compra de una casa.
• También podrías reducir la cantidad de costos involucrados, como los honorarios de los agentes inmobiliarios.
• Puede ser una buena manera de encontrar una propiedad especial, ya que es una excelente manera de elegir una casa cuyo potencial puede haberse pasado por alto.

Al final de la subasta la venta es definitiva

• Tan pronto como el martillo cae, la venta es definitiva y debes estar preparado para actuar rápidamente.
• Por lo general, tendrás que pagar el 10% de inmediato y el 90% restante poco después.
• Es una buena idea gastar tiempo y dinero revisando la propiedad antes de la subasta, pero esto conlleva el riesgo de desperdiciar ambos si tu oferta no tiene éxito.

¿Qué necesito para comprar casa en remate?

• Buscar y realizar un seguimiento de las subastas hipotecarias o casas en remate por bancos.
• Haz una investigación previa de la propiedad y el área.
• Visita la propiedad por dentro y por fuera.
• Verifica tu financiamiento.
• Confirmar los detalles de la subasta.
• Asiste puntual a la subasta y oferta.
• Finalmente deberás esperar tu certificado de título.

¿Cuánto es el pago inicial de una casa en remate?

Es probable que debas pagar un depósito del 5% al 10% del valor proyectado de una casa solo para ofertar. Si bien el depósito es reembolsable, si planeas ofertar por más de una casa, eso se suma rápidamente.

¿Hay créditos para casas en remate del banco?

Puedes financiar propiedades subastadas y hay préstamos disponibles, pero para poder ofertar, deberás precalificar demostrando que tienes efectivo disponible para completar la compra, a menudo el mismo día de la subasta. Así que si solicitarás un financiamiento, hazlo con anticipación.